Remerciez-le!

Remerciez @Admin pour avoir partagé cet document gratuitement, de la manière la plus simple, en partageant sur les réseaux sociaux.

Droit Foncier : - Le Droit foncier est une matière de droit privé qui a pour ce

Droit Foncier : - Le Droit foncier est une matière de droit privé qui a pour centre d’intérêt la terre, un bien cher à l’être humain. Il fait parti des droits des biens mais ne concerne que les biens immeubles. On peut accéder à une terre soit par possession soit par propriété. Il s’intéresse aussi bien aux immeubles bâtis qu’aux terrains. Au Maroc, le foncier a subi une évolution très lente qui se traduit en deux périodes distinctes : + Avant le protectorat : Avant 1912, on parlait de Melk, un document établi par un Adel suite au témoignage de 12 personnes. Pour accéder à la Moulkiya, il faut que la personne ait occupée le bien de manière publique, paisible, non-équivoque et continue pendant 10 années s’il s’agit d’un tiers étranger et de 40 ans s’il fait partie de la famille. + A l’arrivée du protectorat : Les autorités du protectorat ont senti un besoin de sécuriser leurs investissements juridiques. Ce qui les a poussé à élaborer un régime foncier moderne inspiré de la loi Torrens. Le régime foncier adopté est un régime de publicité réelle qui porte sur le bien fondé lui-même et non sur la personne du propriétaire. --> Avantages du régime foncier : visibilité des immeubles - purge juridique - levée des fonds - individualité des immeubles - exactitude des délimitations - mise en garantie. . Les immeubles Melk : - Est celui qui fait l’objet de la pleine propriété immobilière, dans la mesure où le droit éminent de propriété et le droit de jouissance sont entre les mains de la même personne. Le Melk est une propriété privée qui peut appartenir à titre individuel à une ou plusieurs personnes. C’est le régime le plus reconnu au Maroc. Ce régime trouve son essence dans les pratiques ancestrales foncières inspirées du droit musulman et des coutumes locales. La propriété de ces biens repose sur la notion de possession. --> Faiblesses : -Absence totale de publicité : concernant les immeubles, les propriétaires et la délimitation exacte. -L’insécurité des transactions : puisqu’elles s’opèrent par témoignages et actes adoulères. -Difficulté d’accéder au crédit : pas de moyen pour donner le bien en hypothèque. -Propriété Melk n’est que provisoire : le décès du propriétaire génère des difficultés de partage. -La pérennité des projets d’investissements. . La possession : - Est un rapport de fait entre une personne et une chose, c’est un fait juridique qui aboutit selon certaines conditions à faire acquérir à une personne la propriété sur un bien. Elle suppose à la fois des faits matériels (corpus) et une intention (animus). 1) LE CORPUS : - La possession suppose une maitrise matérielle de la chose, c’est à dire effectuer sur elle des actes similaires à ceux effectués par un propriétaire. La possession résulte de la remise volontaire de la chose par un ancien à un nouveau possesseur. 2) L’ANIMUS : - La possession suppose par son existence un élément psychologique, il s’agit de la volonté de se comporter à l’égard de la chose comme si on avait sur elle un droit de propriété. Celui qui s’installe sur un terrain en sachant qu’il ne lui appartient pas, ou celui qui acquiert un bien en sachant que son vendeur n’est pas propriétaire, sont des possesseurs parce qu’ils ont la volonté de se comporter comme propriétaires de ces biens, mais ils sont de mauvaise foi. . Caractères de la possession : 4 conditions. a) Elle doit être paisible : le possesseur est entré en possession sans violence, ni matérielle ni morale ou qu’il se maintient en possession sans voie de fait ni menaces ni crainte révérencielle. b) Elle doit être publique : la possession perd son efficacité à partir du moment où elle est clandestine. Il faut une volonté de dissimulation de faits qui normalement se déroulent au grand jour. c) Elle doit être non équivoque : la possession est équivoque quand le comportement du possesseur ne manifeste pas clairement un animus possidendi. On ne sait pas à quel titre il agit. (Exemple : plusieurs individus exercent des droits sur un même bien). d) Elle doit être continue : elle suppose une certaine durée. Il suppose que la possession se manifeste à l’occasion et dans tous les moments où elle doit être (conformément à la chose et aux usages). --> La durée de la possession est de 10 ans ou de 40 ans entre membres d’une même famille. . Preuve de la possession : La preuve du droit de propriété des biens non immatriculés s’opère par la présentation d’une Moulkya à savoir un acte adoulère en vertu duquel 12 témoins ordinaires confirment la possession régulière de la personne qui revendique la propriété du bien devant 2 Adels. Si deux adversaires prétendent avoir possédé pendant la même période de temps, il s’agit d’un simple conflit de preuves. En cas d’égalité de moyens, la chose doit être partagée entre les parties. (possession promiscui). - Par acte adoulère : la vente devant un Adoul se fait soit avec une vérification préalable (collecte d’informations) soit sans vérification préalable (les Adouls doivent mentionner que l’acte a été fait dans cette forme à la demande des parties) --> l’acte est supervisé par Cadi Tawtik. - Par acte S.S.P : la vente est un acte purement consensuel et peut donc être éventuellement établie par témoignage, mais la vente d’immeuble doit être faite par écriture. Le respect de ces prescriptions est devenu obligatoire devant toutes les juridictions depuis 1966. - Par acte passé devant notaire : le notaire devient compétent pour dresser toutes actes comportant mutation d’immeuble “Melk” dès le dépôt d’une réquisition d’immatriculation. --> Une fois que l’immatriculation est faite, on acquière le droit de propriété. 1) Al Mougharassa : C’est une manière d’acquérir la copropriété d’un bien immeuble. Ainsi le possesseur d’un bien immeuble peut demander à une tierce personne de venir planter des arbres et de s’en occuper. Une fois maturation de ces arbres ce dernier pourra alors devenir copropriétaire du bien immeuble. Un contrat écrit est établi entre le propriétaire et le tiers. La loi réglemente différentes situations. D’abord la loi permet au propriétaire d’annuler le contrat dans le cas où le tiers d’arbre refuse de s’occuper de sa plantation. Ensuite dans le cas où le travail aurait été effectué par le tiers, si à la suite d’un cas fortuit toute la récolte est emportée le contrat persiste quand même et la copropriété est attribuée, mais à la prochaine récolte il faudra que ce qui ait été prévu initialement soit effectué. Enfin dans le cas où par négligence du tiers les quantités prévues ne sont pas respectées alors celui-ci ne recevra qu’une indemnisation en contrepartie du travail effectué. --> S’il n’ya pas un acte écrit (la nature des arbres et la quote part), il sera juste créancier des fruits des ses arbres après leur maturation. --> Si le tiers ne s’occupe pas de son projet dans le délai d’1 an, le propriétaire du terrain a le droit d’annuler le contrat. --> Si le nombre des plans est < au 1/3 de ce qui a été convenu, le propriétaire peut soit maintenir le contrat soit le résilier sauf réserve d’indemniser. --> Si le tiers rencontre un cas de force majeure, et dans le cas où les arbres sont déjà arrivés à maturation le contrat va continuer et va s’exécuter d’une façon normale. --> Si le cas de force majeure arrive avant maturation, le propriétaire est sensé indemniser le tiers. 2) Les Habous : Le habous peut être défini comme un acte juridique par lequel une personne en vue d’être agréable à Dieu, se dépouille d’un ou plusieurs de ses biens généralement des immeubles et les met hors du commerce en les affectant à perpétuité à une oeuvre pieuse, charitable ou sociale. Appelée au Maroc “Wakf”, il constitue une institution vivace en droit marocain et confiée depuis l’indépendance au Ministère des Habous et des affaires islamiques. --> La religion n’est pas exigée (faut pas obligatoirement être musulman). --> Même les personnes morales peuvent constituer des Habous. --> Le plus grand propriétaire foncier au Maroc est le Habous. --> C’est un bien inaliénable, insaisissable (on peut pas le vendre) mais il peut être donné en location et ce rapporte des revenus majeurs. 1- Le Habous public : - Ils font l’objet d’une réglementation précise en raison de la place qu’ils occupent dans le tissu économique du pays. - Ils comprennent : les immeubles, les fonds de commerce urbains, les exploitations agricoles, toutes les mosquées, zawiya, marabouts et cimetières musulmans. Les fonds recueillis sont gérés par le ministère des habous. - Les biens constitués en habous peuvent faire l’objet de location ou d’échanges. - L’immatriculation foncière ne peut pas jouer à l’encontre des habous public. 2- Le Habous privé : - Il a pour but de contourner les règles de la succession. Désormais le constituant ne peut plus privilégier certains de ses enfants au détriment des autres. - Déshériter les filles : interdiction d’effectuer un testament au profit d’un héritier et uploads/S4/ droit-foncier 10 .pdf