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15 octobre 2015 AVIS II/52/2015 relatif au projet de loi portant sur le bail co

15 octobre 2015 AVIS II/52/2015 relatif au projet de loi portant sur le bail commercial et modifiant certaines dispositions du Code civil. 2/35 Par lettre en date du 5 août 2015, réf. : plr/lw/loi bail commercial, M. Etienne Schneider, ministre de l’Économie, a saisi pour avis notre Chambre au sujet du projet émargé. 1. L’objet du présent projet de loi est de doter le bail commercial d’un nouveau cadre légal. 2. La CSL tient à faire remarquer qu’elle a été saisie en octobre 2013 d’un projet de loi de teneur quasi identique. La CSL avait émis son avis relatif à ce projet de loi en date du 12 novembre 2013. 3. Les auteurs du nouveau projet de loi expliquent que, contrairement au projet de loi élaboré sous le Gouvernement précédent qui proposait l’adoption d'une loi spéciale pour régir la matière des baux commerciaux, le projet de loi actuel prévoit l'insertion des règles particulières aux baux commerciaux dans le Code civil. 4. La réglementation du bail commercial date du 31 octobre 1936 et est basée sur le consensualisme. Alors que le manque de protection du preneur a pu mener à des situations abusives, souvent provoquées par d'autres commerçants cherchant à s'installer dans les lieux occupés, de nombreux commerces ont disparu de ce fait. On aurait aussi constaté une baisse du nombre de nouvelles créations d'entreprises puisque les investissements initiaux, les engagements financiers pour les garanties et la rigueur juridique du principe consensuel dans les contrats de bail constitueraient un frein à la création de nouvelles entreprises. 5. Le présent projet a ainsi pour objet d’améliorer la situation locative dans le secteur du commerce. 6. En droit luxembourgeois le bail commercial est à ce jour régi par le droit commun des contrats en général et plus particulièrement par les articles 1762- 3 à 1762-8 du Code civil. Le projet de loi prévoit de remplacer ces articles par les nouveaux articles 1762-3 à 1762-17 du Code civil. 1. Le projet de loi Champ d'application (article 1762-3 nv du Code civil (Cc)) 7. Alors que les activités purement artisanales n’étaient pas visées par la première version du projet de loi de l’année 2013, le texte vise désormais aussi bien les activités commerciales, qu’industrielles et artisanales. Ainsi, suivant le commentaire des articles du projet de loi, le terme « bail commercial » est donc un terme générique qui vise indistinctement les immeubles affectés à l'exercice d'une activité commerciale, industrielle ou artisanale. De même, le « preneur » d'un bail commercial est celui qui exploite une activité commerciale, industrielle ou artisanale et par le terme « fonds » on ne vise non seulement le fonds de commerce, mais également le fonds industriel et le fonds artisanal. 8. Alors que le projet initial excluait clairement les activités administratives et les activités libérales de son champ d’application, le nouveau projet se contente d’apporter cette précision dans son commentaire des articles. 3/35 9. Contrairement au projet initial qui permettait aux parties de ne pas appliquer les dispositions spécifiques au bail commercial, le présent projet ne permet pas cette option. Tous les baux visés par la future législation tombent ainsi obligatoirement dans son champ d’application. 10. Par un choix délibéré des parties au contrat, les dispositions en questions pourront en outre aussi régir des baux visant des activités qui ne tombent pas dans le champ d’application des nouvelles dispositions. Durée du contrat de bail (article 1762-4 nv Cc) 11. Alors que le projet initial prévoyait une durée déterminée de 9 années, sauf si les parties prévoyaient une durée supérieure, le présent texte prévoit qu’à défaut de stipulation des parties, la durée du contrat est de 3 années. De nos jours, il est d’usage de voir des durées de contrats de 3, 6, 9 années. 12. Le futur texte précisera aussi que le contrat de bail sera opposable et liera un nouvel acquéreur ou tout nouveau détenteur d'un droit réel sur l'immeuble, sauf si au moment du transfert du droit réel il n'y avait aucune exploitation ou occupation visible. Résiliation anticipée (article 1762-5 nv Cc) 13. Eu égard à la durée du contrat de bail fixée d’office par le 1er projet de loi à 9 ans, le projet de loi accordait au preneur le droit de résilier le contrat moyennant un préavis de 6 mois et cela au terme de chaque période triennale. Le bailleur quant à lui, restait lié par la durée du contrat qui sera d’au moins 9 ans. Cette faculté disparait avec le projet de loi actuel qui prévoit une durée de contrat beaucoup plus courte (3 ans). 14. Le preneur aura néanmoins toujours la faculté de résilier le contrat de bail (selon le 1er projet cela n’était possible qu’au cours des 2 premières années du bail) avec un préavis de 3 mois dans l'hypothèse où la poursuite de l'activité commerciale provoquerait à court terme sa faillite et à condition que la situation financière n'est pas imputable à un comportement fautif ou négligeable du preneur et que sa défaillance imminente est dûment établie par tous les moyens ( le 1er projet de loi exigeait un rapport d’un expert assermenté dont le rapport ne pourra prendre en considération que l'évolution du chiffre d'affaires comparée aux frais fixes et frais variables de l'entreprise, son évolution récente ainsi que le montant total de ses avoirs et de ses engagements à court terme. L'évolution du chiffre d'affaires devait être évaluée au regard de l'activité spécifique de l'entreprise.) Tous les loyers et autres charges échus au jour de la demande de résiliation du contrat devront être réglés au jour de la demande du preneur. Le nouveau projet de loi ajoute en outre la précision que dans l’hypothèse d'une résiliation par le preneur au cours des deux premières années du bail, la résiliation ne peut être opposée au bailleur que si le preneur rembourse au bailleur les avantages financiers qui lui ont été accordés dans le cadre de la conclusion du contrat de bail, notamment les réductions de loyer et les mensualités gratuites, ainsi que les aménagements spécifiques de l'immeuble finances par le bailleur. 4/35 Lutte contre les « pas de portes » (article 1762-6 nv Cc) 15. Le projet de loi précise (tout comme le projet initial) qu’aucun paiement ne pourra être valablement fait au bailleur à l'occasion de la signature du contrat de bail, de la remise des clés ou de l'entrée en jouissance, à l'exception des garanties usuelles. 16. Aucun paiement ne pourra non-plus être fait à un intermédiaire professionnel ou occasionnel au-delà des honoraires conventionnellement retenus dans le contrat de mandat. Dans le cas contraire le preneur serait en droit de demander remboursement, sans que le bailleur, ou l'intermédiaire professionnel ou occasionnel, ne puisse invoquer une quelconque inexécution contractuelle. Le commentaire des articles du projet renseigne sur le but poursuivi par les auteurs du texte : « Pour mettre un terme à une situation regrettable qui a fait trop de dégâts sur le marché de la location à Luxembourg, cette disposition cherche à faire cesser la pratique du paiement de «pas de porte » et autres commissions exorbitantes qui étaient imposées aux preneurs…..En imposant comme sanction l 'obligation de remboursement, sans limitation dans le temps, c'est- à- dire avec une prescription de 30 ans, cette disposition obligera nécessairement les bailleurs à ne demander que le loyer officiel, même si ce dernier sera alors peut - être revu légèrement à la hausse. » 17. En outre, le texte prévoit (comme le projet initial) aussi que toute clause du contrat donnant mandat exclusif à un intermédiaire pour la relocation sera réputée non-écrite. Garantie locative limitée à 3 mois (article 1762-6 nv Cc) 18. Comme dans le premier projet de loi, les parties pourront convenir d’une garantie locative qui ne pourra dépasser 3 mois de loyer, en vue de garantir le paiement du loyer ou en vue de toutes les autres obligations découlant du contrat de bail. Le bailleur ne pourra refuser, même après la conclusion du bail qui en disposerait autrement, une garantie bancaire à première demande. 19. Ces nouvelles règles auraient pour but d’éviter que les commerçants soient surchargés financièrement les premières années de leur exploitation. Augmentations de loyer (article 1762-7 nv Cc) 20. Le projet de loi permet aux parties de convenir que les modalités essentielles du contrat seront modifiées à des dates déterminées au cours du bail ou au cours de ses prolongations ou renouvellements. 21. A défaut de stipulation des parties, les parties ont le droit de demander une modification des conditions financières du contrat lors du la prolongation ou du renouvellement du contrat à condition que trois années se soient écoulées depuis la dernière modification parties (le premier projet limitait cette faculté au bailleur à exercer à la fin de chaque période triennale si le contrat prévoyait cette faculté). Le projet de loi prévoit en outre que la partie qui entend modifier les clauses financières du contrat doit en avertir l'autre partie moyennant lettre recommandée avec un préavis de 6 mois, sinon par tout autre moyen prévu uploads/S4/ bail-commercial-avis.pdf