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PRECIS DE DROIT Foncier Congolais MODULE DE VULGARISATION DE LA LOI FONCIERE DE

PRECIS DE DROIT Foncier Congolais MODULE DE VULGARISATION DE LA LOI FONCIERE DE LA RDC Par Maitre NSOLOTSHI MALANGU Avocat et Chef de Travaux Novembre 2017 A L’USAGE DE TOUS V u l g a r i s a t i o n d e l a l o i F o n c i è r e R D C / M a i t r e N S O L O T S H I / 2 0 1 7 P a g e | 2 INTRODUCTION La loi dite foncière en République démocratique du Congo, est actuellement, celle n°73-021 du 20 juillet 1973, telle que modifiée et complétée par celle n°80-008 du 18 juillet 1980, portant régime général des biens, régime foncier et immobilier et régime des sûretés. Bien qu’elle soit habituellement appelée « loi foncière », cette loi ne traite pas seulement du régime juridique de jouissance des terres, elle porte également sur « le régime général des biens », de l’article 1er à l’article 52 et sur « le régime des sûretés », de l’article 245 à l’article 396. (Notons en passant, qu’avec l’entrée en vigueur du droit Ohada en RDC, depuis 2012, cette dernière partie de la loi foncière, sur le régime des sûretés, est quasiment remplacé par l’acte uniforme Ohada portant organisation des sûretés). Seulement 193 articles de la loi foncière, traitent directement du régime foncier et immobilier, soit de l’article 53 à l’article 244. Ce sont ses articles que nous explicitons dans le présent module, pour en préciser la vraie portée, à l’intention de la population (usagers de la terre), des autorités foncières et cadastrales (Président de la République, ministre national des affaires foncières, Gouverneur de province, conservateur des titres immobiliers et personnel du cadastre) ainsi que des professionnelles de la justice (Magistrats et Avocats). Précisons cependant que la loi foncière traite de la jouissance de terres en ce qui concerne uniquement le sol (surface de la terre où l’on peut se tenir, construire, élever, cultiver, faire la chasse, etc.). La jouissance des autres composantes de la terre en tant que ressources naturelles telles que les eaux, les mines, les carrières, les hydrocarbures, les forêts, … bien qu’ayant de rapport direct avec le sol, elle ne relève pas de la loi foncière et nous ne l’abordons pas ici. Elle est régie par des lois spécifiques : - la loi n°15/026 du 31 décembre 2015 relative à l’eau, - la loi n° 007-2002 du 11 juillet 2002, portant Code minier, - la loi n°15/012 du 1er août 2015 portant régime général des hydrocarbures, - la loi n° 011/2002 du 29 aout 2002 portant code forestier, - la loi n°11/009 du 9 juillet 2011 portant principes fondamentaux relatifs à la protection de l’environnement. Par ailleurs, ces lois, précédemment citées, et celles régissant l’exercice de certaines activités sur le sol, notamment les règlements d’urbanisme et la loi d’agriculture, ne sont ébauchés que sur ce qui concerne la jouissance du fonds. Si l’occasion nous est donnée, ces législations connexes pourront être vulgarisées ultérieurement. L’objectif que nous poursuivons, est de faire comprendre le système foncier congolais et les principales dispositions de la loi foncière, dans le but d’encourager son application effective et relever les pratiques illégales qui ternissent l’image du droit foncier congolais tout entier. Pour cela, la méthodologie adoptée, est essentiellement exégétique ou interprétative. Nous avons regroupé les articles selon les matières et nous les avons expliqués par le raisonnement juridique, les uns dépendant des autres et en harmonie avec les autres branches du Droit. Nous nous sommes efforcés d’éviter de tournures et académismes inutiles pour être plus concis, précis et rigoureux dans le raisonnement. Qu’à cela ne tienne, certaines de nos positions demeurent discutables et c’est ça le propre de la science. Nous avons réparti cette analyse en 3 principales parties : V u l g a r i s a t i o n d e l a l o i F o n c i è r e R D C / M a i t r e N S O L O T S H I / 2 0 1 7 P a g e | 3 1) Les principes fondamentaux et l’Administration foncière ; 2) La concession foncière et le certificat d’enregistrement ; et 3) Le droit de jouissance foncière en vertu des coutumes et usages locaux ; et dispositions foncières spéciales I. LES PRINCIPES FONDAMENTAUX ET L’ADMINISTRATION FONCIERE DE L’ETAT I.1. LES PRINCIPES FONDAMENTAUX DU REGIME FONCIER CONGOLAIS 1. Le sol - propriété exclusive de l’Etat congolais : L’article 53 de la loi foncière dispose que « le sol est la propriété exclusive, inaliénable et imprescriptible de l’Etat ». Cela signifie que l’Etat congolais a seul, un pouvoir suprême et directe sur tout le sol congolais et qu’il ne peut ni transférer ce pouvoir à quelqu’un d’autre ni le partager avec une autre personne ni le perdre au profit d’un tiers qui aurait usé du sol pendant longtemps. Ce pouvoir est donc supérieur à tout droit de jouissance ou d’occupation que les autres personnes peuvent se prévaloir sur une portion du sol congolais. Ainsi, l’Etat étant le seul propriétaire de toutes les terres de la RDC, il est techniquement parlant, impropre que les autres personnes prétendent aussi être propriétaires des terres qu’ils détiennent à tel ou tel autre titre. Celles-ci sont titulaires des droits de jouissance, lesquels sont de droit de rang inférieur par rapport au droit de propriété de l’Etat Ce droit de propriété foncière ne se confond pas avec la souveraineté étatique par laquelle l’Etat a droit d’imposer la loi ou la volonté politique sur tout son territoire. Le droit de propriété de l’Etat sur tout le sol congolais, lui confère plusieurs prérogatives directes de jouissance et d’organisation du sol : 1. L’Etat peut occuper ou jouir (lui‐même) d’un terrain de son territoire par son affectation à un service public (présidence de la république, parlement, sénat, gouvernement, ministère, division, cours, tribunaux et parquet, le gouvernorat, le service du territoire, établissement publics, …) 2. L’Etat peut également affecter certains terrains à l’usage public ou en tolérer l’usage de tous : les terres de routes, de marchés, des sites publics, … pour l’exercice des libertés populaires. 3. L’Etat congolais peut accorder à une personne morale (société commerciale ou établissement public) le pouvoir de gérer (distribuer) certaines terres, de manière autonome (par concession de service public de gestion foncière ou par décentralisation technique de la gestion des terres) –art 182 de la loi foncière. A l’heure qu’il est, ce mode de gestion n’est pas appliqué, toutes les terres de la RDC sont directement gérées par l’Administration foncière de l’Etat. Cette question du mode de gestion des terres relève de la politique nationale et l’article 181 de la loi foncière édicte que « le département (ou ministère) ayant les affaires foncières dans ses attributions applique la politique de l’État en matière d’affectations et de distributions des terres ». 4. L’Etat peut aussi concéder certaines terres aux particuliers pour les mettre en valeurs afin de permettre aux particuliers de s’y établir et de réaliser leurs projets de développement. V u l g a r i s a t i o n d e l a l o i F o n c i è r e R D C / M a i t r e N S O L O T S H I / 2 0 1 7 P a g e | 4 5. L’Etat peut encore réaliser des aménagements et de lotissements, de même qu’il peut laisser momentanément d’autres terres sous l’occupation des communautés locales et leurs membres, pour sauvegarder de leurs intérêts vitaux. 6. L’Etat peut récupérer tout terrain concédé ou faisant objet d’une jouissance coutumière, s’il n’y a pas mise en valeur suffisante ou lorsque l’intérêt général le justifie. Etc. 2. Distinction des terres a) terres du domaine public et celles du domaine privé Les principes régissant l’octroi et l’occupation du sol congolais, diffèrent selon que les terres concernées sont publiques ou privées. On parle des terres du domaine public et celles du domaine privé (art 54 LF). Selon l’article 55 de la loi foncière, « le domaine foncier public de l’Etat est constitué de toutes les terres qui sont affectées à un usage ou à un service public ». Il s’agit des terres que la population par ses pratiques habituelles ou que les autorités d’aménagement du territoire (ministre des affaires foncières ou le gouverneur de province), ont consacrées à l’usage de tous ou à une activité d’intérêt général. Il en est ainsi par exemple des terres de routes, de marché, d’aéroport, de parking, de parc, de station, de site ou stade crées par l’Etat ou par l’usage de tous (et non par des particuliers dans leurs concessions), ainsi que des terres octroyées par l’Etat à ses différents bureaux et services. Tant que la population ou l’autorité d’aménagement (selon les cas) n’a pas désaffecté ces terres par un acte contraire, celles-ci ne peuvent être concédé ni faire uploads/Geographie/droit-foncier-rdc.pdf