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MASTER: DROIT DES AFFAIRES SEMESTRE: 1 MODULE: DROIT COMMERCIAL APPROFONDI CONT

MASTER: DROIT DES AFFAIRES SEMESTRE: 1 MODULE: DROIT COMMERCIAL APPROFONDI CONTENTIEUX EN MATIÈRE DES BAUX COMMERCIAUX Réalisé par: Encadré par: KASSI Basma Pr.BOUABIDI ANNÉE UNIVERSITAIRE: 2022/2023 Sommaire: Introduction PARTIE 1: LE CONTRAT DE BAIL COMMERCIAL Chapitre 1: Conditions d’application Section 1: Le champ d’application Section 2: Les clauses obligatoires dans le contrat de bail commercial Chapitre 2:Le renouvellement du contrat de bail Section 1: Le droit au renouvellement du bail Section 2: La cession du bail PARTIE 2: ETUDES JURISPRUDENTIELLES Chapitre 1: Affaire première - Loyers impayes à cause d’un fait administratif Section 1: Présentation de l’affaire Section 2: Solution et motifs Chapitre 2: Affaire deuxieme - Assurance de la bonne commercialité Section 1: Fiche d'arrêt Section 2: Solution et motifs Conclusion. Bibliographie. 2 Introduction: L’activité commerciale constitue l’une des principales sources de revenus permettant aux commerçants d’en tirer profit. Ainsi, pour exercer son activité commerciale, le commerçant a besoin d’un local, soit il est propriétaire des murs dans lesquels il pratique son activité soit il ne l’est pas et dans ce cas, il devra signer un contrat de location avec le propriétaire du local dans le cadre du bail commercial. Ce dernier se définit comme étant un contrat qui unit le propriétaire d’un local « le bailleur » et un locataire « le preneur » exploitant une activité commerciale, industrielle ou artisanale. Le bail commercial a connu une évolution législative considérable avec la promulgation de la loi 49-16. Ce projet de loi a pris 8 ans pour son adoption, proposé par le parti communiste en 2008, approuvé par la chambre des députés en 2010 et puis transmis devant la chambre des représentants en 9 juin 2011 qui a ajouté plusieurs modifications et donnait son approbation en 28 avril 2015. Ainsi, le projet de loi est revenu devant la chambre des députés pour la deuxième lecture de ses dispositions et a été approuvé sans aucune modification en 2016. Enfin, La loi 49-16 est entrée en vigueur 6 mois après sa publication au bulletin officiel N° 6490 le 11 février 2017. La loi 49-16 comporte plusieurs aspects qui la rendent excellente par rapport à la précédente dont on relève : une rédaction claire et plus simple du texte avec utilisation des termes contemporains « 38 articles contre 47 sous le régime actuel », une harmonisation avec d’autres dispositions légales notamment fiscales et jurisprudentielles ainsi que la réinstauration d’un meilleur équilibre entre le droit de propriété commerciale « propriétaire de fond de commerce » et le droit de propriété foncière « propriétaire du local ». Certes la nouvelle loi 49-16 a vraisemblablement apporté des dispositions dont l’importance n’est pas du moindre dans l’objectif de mettre fin au manque de prévisibilité et aux perplexités marqués auparavant et de remédier aux dysfonctionnements constatés en protégeant les droits des parties au contrat et en assurant la stabilité des activités commerciales, industrielles et artisanales, ceci nous interpelle à soulever la problématique suivante :Dans quelles mesures le législateur a pu contribuer effectivement à l’équilibre entre les intérêts du bailleur et les intérêts du locataire ? Et en cas de déséquilibre, quels sont les différends qui peuvent résulter d’un contrat de bail commercial? 3 PARTIE 1: LE CONTRAT DE BAIL COMMERCIAL Chapitre 1: Les conditions d’application Section 1: Le champ d’application La nouvelle loi vise à éclaircir les rapports entre bailleurs et locataires et à protéger les locataires propriétaires de fonds de commerce contre les évictions abusives, et de ce fait, protéger l’entreprise et assurer la stabilité des activités commerciales, industrielles et artisanales. L’élargissement du champ d’application : Le nouveau texte a élargi son champ d’application. Ainsi, seront soumis aux dispositions de la nouvelle loi les baux d’immeubles ou locaux à usage commercial, industriel, artisanal appartenant aux domaines privées de l’Etat, aux collectivités territoriales ou aux établissements publics, les baux d’immeubles loués par des établissements d’enseignement privé, les coopératives à objet commercial, les cliniques privées et établissements similaires, les pharmacies, les laboratoires privés d’analyse médicales et les cabinets d’examen radiologique. Seront, par contre, exclus du champ d’application de la loi, les baux relatifs aux immeubles ou locaux entrant dans le domaine public de l’Etat, des collectivités territoriales, des établissements publics, ou entrant dans le cadre des Habous, les locaux situés dans des centres commerciaux, ceux situés dans les espaces réservés à l’accueil de projets d’entreprises exerçant leurs activités dans les secteurs de l’industrie et les technologies de l’information, les baux emphytéotiques et les contrats de crédit-bail. Section 2: Clauses obligatoires Conclu entre d'une part un bailleur et d'autre part un locataire dans le but de mettre en location un local commercial industriel ou artisanal, le contrat de bail commercial est régi par des clauses obligatoires. Parmi les clauses obligatoires, figure notamment: -l’objet du contrat :impliquant les activités pouvant être exercées dans le local en location. Il est possible cependant que les deux parties contractantes puissent prévoir un bail « tous commerces » permettant ainsi d’y exercer n’importe quelle activité : vente, restauration, activité médicale, confection de biens, formation ... etc. -la durée indiquée dans le contrat et qui s’étale sur 9 ans minimum. Il faut noter que le bail commercial est obligatoirement conclu pour une durée déterminée. Toutefois, il est possible de prévoir un bail d’une durée plus courte en concluant un bail dérogatoire de trois ans maximum. 4 -le montant du loyer dû par le locataire en contrepartie de la prise de possession du local. Payable à terme échu, également indiqué dans le contrat : le paiement peut être mensuel, semestriel ou bien trimestriel. Le montant de location peut également faire l’objet d’une avance donc avant le début de la période qu’il concerne. Il est déterminé par les deux signataires du contrat. Les parties doivent également convenir ensemble d'un dépôt de garantie correspondant à un montant fixe (souvent équivalent au montant d'un ou de plusieurs mois de loyer). Ce dépôt de garantie sera restitué par le bailleur au locataire à la fin du contrat de bail si ce dernier a respecté toutes ses obligations notamment concernant la bonne tenue des lieux et le paiement de ses loyers. Le dépôt de garantie fait office de caution pour le bailleur qui, en cas de dégâts causés par le locataire pourra utiliser cette somme pour effectuer d'éventuelles réparations nécessaires. Le dépôt de garantie ne sert en aucun cas d'un montant disponible pour payer les loyers. Le locataire devra payer ses échéances à son propriétaire jusqu'au dernier jour de la location du local commercial. Chapitre 2: Le renouvellement du bail Il faut noter que la durée du bail commercial au Maroc est prévue pour une durée minimale de 9 ans, faute de quoi il sera considéré comme un contrat emphytéotique. Dans des termes plus simples, sans clause de limitation de la durée du bail, il est alors exclu du champ d’application de la nouvelle loi. Section 1: Le droit au renouvellement du bail Le droit au renouvellement s’ouvre au locataire soit six mois qui précèdent l’expiration, soit à tout moment s’il a déjà joui d’un ou plusieurs tacites reconductions. Tant que le congé n’a pas été notifié par un huissier, conformément aux usages et au moins 6 mois avant le terme, le bail se poursuit par tacite reconduction. C'est-à-dire qu’un nouveau bail se substitue à l’ancien pour une durée indéterminée. Le congé doit indiquer les intentions du bailleur, c'est-à-dire comporter l’offre de renouvellement et le montant du nouveau loyer.. • Refus de renouvellement avec l’indemnité d’éviction: La propriété commerciale est le droit pour le commerçant locataire d’un local commercial ou artisanal dans lequel il exploite son fonds de commerce ou artisanal d’obtenir du bailleur le renouvellement de son bail à l’expiration de celui-ci. En cas de refus injustifié, le locataire peut obtenir une indemnité d’éviction équivalente au préjudice subi par lui. Le refus avec indemnité d’éviction est l’hypothèse où le commerçant a rempli les conditions donnant 5 droit au renouvellement du bail commercial. Le refus du bailleur l’autorise à exiger le versement d’une indemnité d’éviction. Dans tous les cas le bailleur sera obligé de payer l’indemnité d’éviction : • Lorsque le propriétaire refuse le renouvellement du bail et reconstruit l’immeuble, l’indemnité sera égale au préjudice subi sans qu’elle puisse excéder trois ans de loyer. • L’éviction temporaire du locataire pour une durée de deux ans pour cause de surélévation de l’immeuble, l’indemnité sera égale au préjudice sans qu’elle puisse excéder deux ans de loyer. • Lorsque le propriétaire refuse le bail pour construire des locaux d’habitation dans un délai de deux ans, le montant d’éviction sera égal à trois ans. La jurisprudence de la cour de cassation a apporté une solution dans ce cas d’espèce dans un arrêt en date du 26 janvier 2005, un locataire X contre un bailleur Y. Il s’agissait, dans l’espèce, d’un refus de renouvellement d’un bail commercial par le bailleur au locataire pour motif d’usage personnel sous peine de lui verser une indemnité. Le jugement de première instance confirmé en appel avait reconnu au bailleur ce droit en se basant sur l’article 363 du code de uploads/Geographie/ bail-commercial.pdf