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Droit de l’urbanisme Sommaire Introduction ....................................

Droit de l’urbanisme Sommaire Introduction .................................................................................................................................................. 3 Chapitre I : Le droit de l’urbanisme et ses acteurs .................................................................................. 4 I – Définition et champ du droit de l’urbanisme...................................................................................... 4 II – L’évolution du droit de l’urbanisme ..................................................................................................... 4 III – Les sources du droit de l’urbanisme .................................................................................................... 5 IV – Les acteurs............................................................................................................................................... 6 Chapitre II : Les documents d’urbanisme ................................................................................................ 8 I – Les documents d’urbanisme de planification .................................................................................... 8 II – Les documents d’urbanisme opérationnel ...................................................................................... 13 III – Les documents d’urbanisme réglementaire ................................................................................... 22 Chapitre III : Les règles générales d’utilisation et de gestion du sol ................................................... 30 I – Les modes d’acquisition des terrains domaniaux ............................................................................ 30 II – Les règles de gestion des terrains urbains ......................................................................................... 33 Chapitre IV : La sanction des règles d’urbanisme ................................................................................ 35 I – les sanctions administratives ................................................................................................................. 35 II – Les sanctions pénales ........................................................................................................................... 36 III – Les sanctions civiles .............................................................................................................................. 38 Conclusion ................................................................................................................................................. 39 Bibliographie .............................................................................................................................................. 40 Table des matières .................................................................................................................................... 41 Introduction Le droit de l’urbanisme est une branche du droit public quoi est devenu peu à peu une science de l’aménagement. Il a pour mission de déterminer et d’encadrer les possibilités d’utiliser le sol en autorisant ou en interdisant tel ou telle construction dans un lieu donné. Tout au long de ce cours, nous allons aborder les points suivants : - Le droit de l’urbanisme et ses acteurs - Les documents d’urbanisme - Les règles générales d’utilisation et de gestion du sol - La sanction des règles d’urbanisme Objectifs pédagogiques - Contenu du cours Mode d’évaluation - QCM - Devoir de maison Chapitre I : Le droit de l’urbanisme et ses acteurs I – Définition et champ du droit de l’urbanisme 1. Définition « Le droit de l'urbanisme peut être défini comme l'ensemble des règles et des institutions établies en vue d'obtenir une affectation de l'espace conforme aux objectifs d'aménagement des collectivités publiques » (H. JACQUOT, p.10). Par cette définition le Professeur JACQUOT distingue le droit de l'urbanisme au sens strict, c'est à dire lié à un « but spécifique d'aménagement » du droit de l'urbanisme au sens large « qui englobe aussi des procédures comme celles des servitudes d'utilité publique affectant l'utilisation des sols qui sont établies dans des buts particuliers de salubrité, de sécurité et d'esthétique, etc. mais qui ont néanmoins des incidence sur l'affectation de l'espace ». Le droit de l'urbanisme est une branche du droit public. Il confère aux autorités administratives un arsenal de prérogatives de la puissance publique qui leur permet de faire prévaloir l'intérêt général sur les intérêts particuliers des propriétaires fonciers. Le Droit de l'Urbanisme se rattache au droit administratif, et certains aspects peuvent relever du droit fiscal ou du droit pénal. 2. Le champ d’application du droit de l’urbanisme Le droit d’urbanisme s’applique à l’administration d’une part et aux tiers notamment pour toutes opérations d’aménagement. Par exemple, on peut citer les demandes de lotissement et les demandes de permis de construire. II – L’évolution du droit de l’urbanisme Le droit de l’urbanisme a beaucoup évolué. Le point de repère est l’Indépendance de la Côte d’Ivoire. 1. La naissance du droit de l’urbanisme jusqu’à l’Indépendance Avant l’Indépendance de la Côte d’Ivoire, c’est la réglementation française qui était en vigueur. Tout comme le droit de la construction, le droit de l’urbanisme n’a pas connu de législation spécifique. Il traitait d’abord l’utilisation à des fins urbanistiques du régime foncier et domanial. On pouvait parler alors de droit d’aménagement foncier (décrets du 30 août 1900 et 15 novembre 1935, et autres). 2. De l’Indépendance à nos jours Après l’Indépendance, un ensemble de textes législatifs et réglementaires est mis en application pour fixer le cadre de l’aménagement urbain et pour établir les règles d’édification des immeubles (loi n°62-253 du 31 juillet 1962 relative aux plans d’urbanisme, et la loi °65-248 du 04 août 1965 relative au permis de construire). III – Les sources du droit de l’urbanisme 1. La Constitution Elle se fonde sur le droit d’accès à la propriété conféré par la Constitution notamment en son article 15 « le droit de propriété est garanti à tous. Nul ne doit être privé de sa propriété si ce n'est pour cause d'utilité publique et sous la condition d'une juste et préalable indemnisation. » 2. La loi Plusieurs lois traitent du droit d’urbanisme, notamment la loi n°62-253 du 31 juillet 1962 relative aux plans d’urbanisme, et la loi °65-248 du 04 août 1965 relative au permis de construire (cf. Législation et Réglementation en matière de foncier et d’urbanisme, Recueil de textes sur l’urbanisme, Ministère de la Construction et de l’Urbanisme, avril 1994). 3. Le règlement Il concerne les arrêtés ministériels et autres règlement pris pour la réglementation du l’aménagement (cf. Législation et Réglementation en matière de foncier et d’urbanisme, Recueil de textes sur l’urbanisme, Ministère de la Construction et de l’Urbanisme, avril 1994). 4. La jurisprudence Le Juge administratif dispose de son pouvoir discrétionnaire pour l’appréciation de la législation et de la réglementation, et pour apprécier certaines règles assez flexibles. Droit de l’urbanisme 6 IV – Les acteurs 1. L’administration de l’urbanisme  Le ministère en charge de l’urbanisme La première administration étatique en charge de l’urbanisme en Côte d’Ivoire date de 1961 avec l’adoption du décret n°61-278 du 26 septembre 1962 qui déterminait les attributions du Ministère de la Construction et de l’Urbanisme. Ce ministère plusieurs fois réorganisé est actuellement régi par le décret 2011-101 du 1er juin 2011 sous la dénomination de Ministère de la Construction, de l’Assainissement et de l’Urbanisme (MCAU). C’est ce ministère qui est chargé de la conception et de l’exécution de la politique du gouvernement en matière d’urbanisation de la Côte d’Ivoire à travers ses différentes directions et services à savoir, la Direction de l’urbanisme et la Direction du Domaine urbain, qui sont en quelque sorte les maîtres d’oeuvre de la politique nationale d’urbanisme. Ce sont ces deux directions qui non seulement impulsent, animent et contrôlent toutes les interventions urbanistiques de l’Etat et de ses démembrements mais également gèrent le domaine privé de l’Etat.  Directions régionales en charge de l’urbanisme Elles représentent le ministère en charge de l’urbanisme dans les villes de l’Intérieur du pays. 2. Les collectivités territoriales Elles concernent :  Les mairies,  Les districts. 3. Les organismes publics d’études Les dirigeants ivoiriens, pour disposer de compétences en matière d’urbanisme, se sont dotés d’organismes publics d’études. Ainsi plusieurs organismes en matière d’urbanisme sont identifiés :  Le Bureau National d’Etudes Techniques et Développement (BNETD)  L’Agence de Gestion Foncière (AGEF) Droit de l’urbanisme 7  La Société d’Equipement de Côte d’Ivoire (SECI) 4. Les organismes d’aménagement et d’intervention foncière En plus des organismes d’étude, la puissance publique a recours aux organismes d’aménagement et d’intervention foncière pour mettre en oeuvre sa politique d’urbanisme. Les organismes d’aménagement les plus sollicités en la matière par l’Etat sont :  Le Bureau National d’Etudes Techniques et de Développement (BNETD) ;  La Société Ivoirienne de Construction et de Gestion (SICOGI)  La Société Nationale des travaux (SONITRA) ;  La Société d’Equipement de Côte d’Ivoire (SECI) ;  Le Centr e Régional pour l’Eau Potable et l’Assainissement (CREPA-CI) ;  Le Laboratoire des Bâtiment et des Travaux Publics (LBTP). Droit de l’urbanisme 8 Chapitre II : Les documents d’urbanisme Il existe un nombre important de documents d’urbanisme. Nous pouvons les classer dans les catégories suivantes :  Documents d’urbanisme de planification ;  Documents d’urbanisme opérationnel ;  Documents d’urbanisme réglementaire. I – Les documents d’urbanisme de planification Ils concernent le schéma directeur d’urbanisme (SDU) et le plan d’urbanisme directeur. 1. Le schéma directeur d’urbanisme (SDU) Il est défini par la directive n°94-01 du 21 novembre 1994 du Ministère de la Construction et de l’Urbanisme. a. Contenu Le schéma directeur d’urbanisme se définit comme un document de planification des communes ayant pour objet de garantir une organisation rationnelle de l’espace, en servant de cadre aux politiques d’aménagement et de protection. Il définit les grands axes de développement de la ville et ses principales structures, indiquent les zones constructibles ainsi que les réserves pour les équipements publics. Il détermine les équipements majeurs de la ville et les tracés approximatifs des différentes voies de communication. L’échelle de représentation étant le 1/20.000 ème ou le 1/10.000 ème ou toute autre échelle appropriée. Le schéma directeur apparait ainsi comme un document ayant pour finalité d’encadrer et d’assurer le développement coordonné, équilibré et harmonieux de la ville. Il se compose des documents suivants :  Un rapport, indiquant l’analyse de la situation existante et les perspectives d’avenir, le parti d’aménagement retenu et sa justification, les préoccupations environnementales, la programmation des équipements et sa compatibilité avec les normes supérieures et les projets d’intérêt général ; Droit de l’urbanisme 9  Des documents graphiques (cartes et tableaux) sur lesquels sont reportés les informations intéressant la destination générale des sols, l’emplacement des principales activités et des équipements publics et d’intérêt général (transport, voiries, etc.), les réseaux d’eau, d’assainissement et d’élimination des déchets. En cas de contradiction entre uploads/S4/cours-droit-de-lurbanisme.pdf