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S SY YN ND DI IC CA AT T P PR RO OF FE ES SS SI IO ON NN NE EL L D DE ES S E EN

S SY YN ND DI IC CA AT T P PR RO OF FE ES SS SI IO ON NN NE EL L D DE ES S E EN NT TR RE EP PR RI IS SE ES S D DE E M MU UL LT TI IS SE ER RV VI IC CE E I IM MM MO OB BI IL LI IE ER R E ET T D DE E F FA AC CI IL LI IT TI IE ES S M MA AN NA AG GE EM ME EN NT T GUIDE DE GESTION DE LA MAINTENANCE D’UN PATRIMOINE IMMOBILIER Juin 2009 GUIDE DE GESTION DE LA MAINTENANCE D’UN PATRIMOINE IMMOBILIER ‐ 2 - GUIDE DE GESTION DE LA MAINTENANCE D’UN PATRIMOINE IMMOBILIER GUIDE DE GESTION DE LA MAINTENANCE D’UN PATRIMOINE IMMOBILIER ‐ 3 - Avant propos La mise en œuvre d’une GMAO* ou plus simplement d’un échéancier* de Maintenance, en vue d’une planification quotidienne, donne lieu à une diversité importante de pratiques qui aboutissent, selon les cas, à une production excessive de bon d’interventions, synonyme de lourdeur administrative. Elle est souvent restreinte à un périmètre technique alors que l’ensemble des prestations d’un contrat de Facilities Management est parfois sujet à des exigences de périodicité. Chacun s’accorde donc à considérer qu’il est nécessaire de proposer, via un guide de recommandation, des conseils pour harmoniser les procédures selon une méthodologie qui contribuera à la qualité attendue des prestations. Le présent guide fait référence aux documents normatifs ou de références suivantes : - EN 13306 de juin 2001 « Terminologie de la maintenance ». - FD X60-000 de mai 2002 « Maintenance Industrielle – Fonction Maintenance ». - NF X60-012 d’août 2006 « Maintenance – Termes et définitions des éléments constitutifs des biens et de leur approvisionnement ». - EN 15221 de janvier 2007 « Facilities Management ». - SYPEMI « Guide d’application du fascicule de documentation FD X 60-000 aux patrimoines immobiliers ». Domaine d’application Ce guide prévoit d’être appliqué principalement aux immeubles d’activité tertiaire. Il ne prévoit notamment pas d’être appliqué aux activités industrielles, sauf pour ce qui concerne la maintenance des bâtiments et installations techniques liées à l’environnement de travail. Objectifs Conçu sous forme de guide, le présent document a pour objectifs principaux : - de proposer une décomposition arborescente, mais fonctionnelle, du bien à maintenir, - d’établir les règles qui permettent de fixer le niveau de subdivision d’un bien du point de vue d’une action de maintenance, - d’harmoniser le vocabulaire utilisé pour désigner chaque niveau d’arborescence, - de présenter les lignes directives à prendre en compte pour élaborer un échéancier de maintenance, - de préconiser la généralisation de cette méthodologie aux prestations de service des contrats de Facilities Management, pour tout ce qui concerne les biens matériels et les prestations associées, de nature technique ou service. A ce titre, une GMAO* fournit des éléments nécessaires au Facilities Management. Précisions : Î Les termes qui ont comme exposant une (*) sont définis dans le paragraphe qui suit. Î Les notes sont reprises in extenso des normes. Î Tous les commentaires sont des informations complémentaires fournies par le SYPEMI. GUIDE DE GESTION DE LA MAINTENANCE D’UN PATRIMOINE IMMOBILIER ‐ 4 - GUIDE DE GESTION DE LA MAINTENANCE D’UN PATRIMOINE IMMOBILIER ‐ 5 - 1. Terminologie utilisée dans le présent guide Facilities Management (selon norme EN 15221) Processus intégré venant en support d’une organisation pour améliorer son efficacité par le management et la prestation de services supports convenus ; ces services visent à créer l’environnement approprié nécessaire à l’obtention d’objectif en constante évolution. Maintenance (selon norme EN 13306) Ensemble de toutes les actions techniques, administratives et de management durant le cycle de vie d’un bien*, destinées à la maintenir ou à le rétablir dans un état dans lequel il peut accomplir la fonction requise. Commentaire Un service, tel que le nettoyage d’un local technique ou d’une zone d’activité, est une action de maintenance nécessaire au maintien ou au rétablissement de son usage. Fonction requise (selon norme EN 13306, article 2.6) Fonction, ou ensemble de fonctions d’un bien considérées comme nécessaires pour fournir un service donné. Commentaire La notion de fonction est utilisée lors de l’analyse fonctionnelle qui peut servir de base à la mise en place d’une GMAO*. Bien (selon norme EN 13306) Tout élément*, composant, mécanisme, sous-système, unité fonctionnelle, équipement ou système qui peut être considéré individuellement. Equipement (selon NF FD X60- 012) Ensemble de biens*, ou partie d’un bien* déjà fractionné, considéré individuellement et qui assure une, voire plusieurs fonction(s) requises(s) élémentaire(s). Notes 1. Ce regroupement de biens* appelé « équipement* » est très fréquemment retenu pour être associé à des gammes de maintenance standard et à un suivi des performances. 2. Cette notion d’équipement* est également utilisée lors de la mise en œuvre des outils de GMAO* (Gestion de la Maintenance Assistée par Ordinateur). 3. Le terme « système » peut être synonyme de « équipement ». Exemples d’équipement : - Une centrale de traitement d’air, alimentée en eau glacée peut être considérée comme un équipement* au même titre qu’un climatiseur autonome monobloc ou à éléments* séparés. - Un groupe de production d’eau glacée peut être considéré comme un équipement* au même titre qu’une pompe à chaleur qui, elle, assure deux fonctions requises : de l’eau glacée et de l’eau chaude. - Un groupe motopompe peut être considéré comme un équipement* au même titre qu’un ensemble de groupes motopompes réunis pour assurer une fonction requise. GUIDE DE GESTION DE LA MAINTENANCE D’UN PATRIMOINE IMMOBILIER ‐ 6 - Installation (selon NF FD X60- 012) Ensemble d’équipements* associés, destiné à remplir une, voire plusieurs fonction(s) requise(s). Commentaire Le terme « production » peut être synonyme de « installation ». Exemples d’installation : - La distribution électrique peut être considérée comme une installation qui regroupe plusieurs équipements* comme le poste de livraison HT, le ou les postes de transformation HT/BT, la ou les distribution(s) BT et TBT, etc… - La distribution TBT peut également être considérée comme une installation (secondaire) qui regroupe plusieurs équipements comme le poste de transformation BT/TBT, la ou les distributions TBT, les armoires divisionnaires, etc… Elément Pièce de fonctionnement ou ensemble de pièces de fonctionnement, qui font partie d’un équipement* et sur lesquels sont définies des opérations de maintenance. Exemples d’élément : - Un moteur électrique d’une pompe ou d’une centrale de traitement d’air est un élément sur lequel le remplacement des roulements préconisé par le constructeur, pour un nombre d’unité d’usage déterminé, est une opération de maintenance. - Une tourelle d’extraction hélicoïdale, constitué d’un moteur accouplé à une hélice, est un élément constitué d’un ensemble de pièces de fonctionnement, à laquelle est associée une opération de maintenance. - Une porte ou une fenêtre peut être considérée comme un élément au même titre qu’un ensemble de portes ou de fenêtres. - Un photocopieur est un élément pour lequel le réapprovisionnement en papier est une opération de maintenance (service) Ouvrage Bien* le plus durable et qui supporte tous les autres biens* (Installations*) ou partie des biens* (équipements*). Un ouvrage dans le bâtiment est le résultat de la construction : - d’un gros ouvrage ou ouvrage lourd, qui constitue la structure (murs porteurs, poteaux, planchers, charpente, etc.), - d’ouvrages légers ou menus ouvrages qui s’appuient sur lui (isolation, cloisons, revêtement, etc.). Sont également concernés comme des ouvrages les aménagements extérieurs comme les parkings, la voierie, les réseaux d’assainissement, les clôtures, etc. Notes 1. Les ouvrages légers ou menus ouvrages sont généralement subdivisés pour être associés à des gammes de maintenance standard. 2. Le gros ouvrage ou ouvrage lourd est très fréquemment retenu pour être associé à une seule gamme de maintenance. Exemples d’ouvrage : - Une zone de terrasse est un ouvrage lourd sur lequel le démoussage est une opération de maintenance. - Une zone de façade est un ouvrage léger sur lequel le nettoyage périodique déterminé par le client est une opération de maintenance. GUIDE DE GESTION DE LA MAINTENANCE D’UN PATRIMOINE IMMOBILIER ‐ 7 - Relations entre les notions : Bien/ Fonction/ Installation/ Equipement/ Ouvrage Supporte Fonction FM • Bien Ouvrage Lourd : Façade porteuse Murs Léger : Façade vitrée Cloisons Installation CVC Equipement CTA Elément Moteur Elément Filtre Equipement Distribution Elément Gaines Elément Bouches Fonction Chauffage, Ventilation, Climatisation Traitement d’air Distribution d’air Installation Plomberie-Sanitaire Equipement Prod.ECS Elément Adoucisseur Elément Ballon ECS Equipement Distrib.ECS Elément Robinetteries Elément Surpresseur Installation « Services et Support » Equipement Reprographie Elément Imprimantes Elément Copieur Niv.1 Equipement Propreté Elément Sols Souples Elément Copieur Niv.2 Equipement « Support » Elément Reporting Elément Contrôles Elément Sanitaires Installation Electrique Equipement Groupes Elément Grp. N°1 Elément Grp. N°2 Elément Grp. N°3 Equipement Distribution Armoires col. n°1 Armoires col. n°2 Fonction (fourniture d’) Electricité Production élec. Distribution élec. Fonction (fourniture d’Eau) Production d’eau Distribution d’eau Fonction « Services et Support » Gestion, pilotage Copie et impression de documents Maintien de la propreté GUIDE DE GESTION DE LA MAINTENANCE D’UN PATRIMOINE IMMOBILIER ‐ 8 - Notes uploads/Management/ sypemi-guide-gmao-v-finale-07aout2009.pdf