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Livre blanc : Comment reprendre un fond de commerce (ou le céder) ? Votre proje

Livre blanc : Comment reprendre un fond de commerce (ou le céder) ? Votre projet d’entreprise est abouti, votre business plan est validé par la banque et autres investisseurs. Il vous reste une étape avant de vous installer : acheter un fonds de commerce ! Acheter un fonds de commerce, c’est racheter une clientèle, de la marchandise, reprendre des salariés et un bail commercial… C’est le moment de vous documenter sur la reprise d’un fonds de commerce pour être prêt devant votre cédant. Ce livre blanc est aussi utile pour ceux qui souhaitent vendre leur fonds de commerce ! 2 SOMMAIRE Qu’est-ce qu’un fonds de commerce ? ..................................................................................................................................................... Bail commercial ..................................................................................................................................................................................................................... Définition ......................................................................................................................................................................................................................................... Durée du bail ............................................................................................................................................................................................................................. Pourquoi parle-t-on de bail commercial 3 6 9 ? ............................................................................................................................. Loyers .................................................................................................................................................................................................................................................. Bail commercial précaire ........................................................................................................................................................................................... Pas de porte ................................................................................................................................................................................................................................ Droit au bail ................................................................................................................................................................................................................................. Définition ......................................................................................................................................................................................................................................... Cession du droit au bail avec le fonds de commerce ............................................................................................................ Cession du droit au bail sans le fonds de commerce ............................................................................................................. Fin du bail ....................................................................................................................................................................................................................................... Fiscalité du droit au bail ............................................................................................................................................................................................... Bail à l’américaine ............................................................................................................................................................................................................... Promesse de vente ............................................................................................................................................................................................................ Reprise des salariés ........................................................................................................................................................................................................... Vente d’un fonds de commerce ........................................................................................................................................................................ Calcul par la valorisation du chiffre d’affaires .................................................................................................................................. Calcul du fonds par le total des actifs disponibles ..................................................................................................................... Calcul par la valorisation de la rentabilité ............................................................................................................................................. 4 5 5 5 6 6 7 9 10 10 10 11 11 12 13 14 17 18 18 19 19 Qu’est-ce qu’un fonds de commerce ? Le fonds de commerce est l’ensemble des éléments corporels et incorporels qui permettent la réalisation de l’exploitation commerciale. Sont inclus : En éléments corporels : Les aménagements et agencements Le matériel et l’outillage La marchandise 4 En éléments incorporels : L’enseigne Le nom commercial Le droit au bail ou pas-de-porte La clientèle L’achalandage Les brevets Les marques Bail commercial DEFINITION Le bail commercial est un contrat de location qui engage le propriétaire d’un local à usage commercial avec son locataire dans le cadre d’une exploitation commerciale, industrielle ou artisanale. Seules les entreprises peuvent signer un bail commercial, ce qui signifie que le locataire doit être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (commerçant ou industriel) ou au Répertoire des Métiers (artisan). Le contrat de bail commercial comporte de nombreuses clauses. Il est recommandé de le faire rédiger par un huissier ou un notaire. Futur locataire, évitez de signer un bail commercial qui aurait été rédigé par le bailleur lui-même, au risque de voir certains de vos droits oubliés ! Pour vous donner un exemple, le contrat de bail doit stipuler de manière claire qui prendra en charge quel type de travaux. DURÉE DU BAIL Les baux commerciaux ont une durée minimum de 9 ans. Le propriétaire ne peut pas résilier le bail avant la fin de cette période. A l’issue des 9 années, si ce dernier décide de ne pas renouveler le bail commercial, il devra verser une indemnité d’éviction au locataire pour le dédommager, notamment de la perte de sa clientèle acquise grâce à cet emplacement. Dans quelques cas, le propriétaire n’est pas obligé de verser une indemnité d’éviction à l’issue des 9 ans : Lorsque l’immeuble a été reconnu dangereux par arrêté préfectoral Si le propriétaire décide d’y habiter ou de loger son conjoint, ses ascendants, descendants ou ceux de son conjoint, à condition qu’ils soient sans logement au moment de la reprise du local 5 POURQUOI PARLE-T-ON DE BAIL COMMERCIAL 3 6 9 ? On parle de bail commercial 3 6 9, car le locataire peut, contrairement au propriétaire, demander la résiliation du bail à l’issue de chaque période de 3 ans. Il doit prévenir le propriétaire au moins 6 mois avant la date prévue par lettre d’huissier, et non par recommandé. LOYERS Les loyers des baux commerciaux sont fixés librement entre bailleurs et locataires. Ils doivent être déterminé ou déterminable dans le contrat de bail et leur montant doit être réel et sérieux (en adéquation avec les indices des loyers de la commune dans laquelle se situe le local commercial). Le loyer pourra être revu à l’issue de chacune des périodes de 3 ans. En règle générale, son augmentation ne pourra pas être supérieure à la variation de l’indice de l’INSEE. 6 Bail commercial précaire Le bail précaire (ou bail commercial dérogatoire) dure 3 ans contrairement au bail commercial classique dont la durée est de 9 ans. Le bail précaire est signé à l’entrée dans les locaux avec un montant de loyer librement fixé entre les parties. Ce bail convient aux sociétés nouvellement créées afin d’apprécier leur évolution financière. Le bailleur ne sera pas redevable de l’indemnité d’éviction normalement versée au locataire s’il n’accepte pas le renouvellement. Ce contrat ne peut pas être résilié avant sa fin prévue, sauf en cas d’accord des deux parties. Pour bénéficier des avantages du bail précaire, plusieurs conditions sont à réunir : 7 Une clause dans le contrat de bail doit être rédigée afin de permettre aux deux parties de manifester clairement leur intention de ne pas être sous le coup de la réglementation des baux commerciaux Un bailleur a le droit de conclure avec le preneur à bail (le locataire) plusieurs contrats, ceux-ci ne doivent pas dépasser 3 ans (même cumulés) Le contrat de bail doit être signé lorsque le locataire entre dans les locaux Il n’est pas nécessaire que ce type de contrat de bail soit rédigé par un notaire. Un acte sous seing privé suffit. (contrat signé entre les deux parties sans passer par les services d’un notaire). Contrairement au cas d’un bail commercial classique, le bailleur ne sait pas si la société qui s’est implantée dans son local commercial va être pérenne, il prend le risque que l’entreprise du locataire fasse faillite et que ses loyers ne soient pas honorés. Le bail précaire lui permet d’apprécier la pérennité de la société de son locataire et réduit le risque d’impayés avec une durée de bail courte. La reconduction tacite du bail dérogatoire (renouvellement automatique à l’échéance normal du bail) n’est pas possible. De ce fait, toute clause stipulant le contraire risquerait d’entraîner la requalification de ce bail en contrat de bail commercial classique (3/6/9). La durée totale, renouvellement compris ne peut pas dépasser 36 mois (3 ans). Dans tous les cas, lorsque le contrat arrive à son terme, le locataire doit partir des lieux et il sera libéré de ses obligations envers le bailleur. Si le locataire ne part pas à la date prévue, le propriétaire a 1 mois pour agir et faire opposition à la présence du locataire dans le local. 8 Pas de porte Lorsque le pas de porte est considéré comme une indemnité, il est versé au propriétaire en échange de certains avantages commerciaux accordés ou de la dépréciation de la valeur vénale (valeur en fonction du marché) des locaux. Le paiement d’un pas de porte doit être mentionné dans le contrat de bail. Cette clause précise le montant, le type (loyer ou indemnité) et le mode de paiement du pas de porte. Le pas de porte est déductible du résultat fiscal sur plusieurs années. A la fin de la période d’amortissement, le locataire bénéficiera d’un loyer moins élevé. Il est plus simple de céder un bail commercial avec un pas de porte payé. Le repreneur appréciera le loyer moins élevé. Si votre loyer est soumis à la TVA, alors, le pas de porte le sera aussi. Le propriétaire déclare le pas de porte dans la catégorie des revenus fonciers imposables. Il a la possibilité d’étaler le paiement de l’impôt lié à ce revenu sur quatre années. 9 Une école ouvre près de sa boulangerie, le pas de porte permettrait au propriétaire de valoriser cette installation sans être limité par l’indice des prix. Exemple Le propriétaire d’un local commercial peut exiger un pas de porte. Il se définit par un supplément de loyer ou une indemnité. Lorsque le pas de porte est un supplément de loyer, le propriétaire s’assure qu’il bénéficiera de toute augmentation de la valorisation de son bien. Droit au bail Le droit au bail offre l’usage d’un local, il se cède contre une indemnité avec le fonds de commerce. Le propriétaire le cède au premier locataire sous le nom de droit d’entrée. Les locataires suivants achètent le droit au bail avec ou sans le fonds de commerce. Si le fonds de commerce se cède à une personne reprenant l’activité et la clientèle, le propriétaire ne peut pas s’opposer à la cession. Certaines clauses peuvent lui donner un droit de regard sur le nouvel entrant ou interdire la vente du fonds de commerce séparément du bail commercial. La cession du bail ne modifie pas le bail primitif qui conserve le même loyer. Le propriétaire ne pourra l’augmenter que lors de la révision triennale du bail ou lors du renouvellement. Cela justifie que le locataire sortant monnaye un droit au bail qui peut être sous-évalué par rapport au prix du marché au moment de la cession. CESSION DU DROIT AU BAIL AVEC LE FONDS DE COMMERCE uploads/Finance/ lec-lb-comment-reprendre-un-fond-de-commerce.pdf