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apmontevillainc ASSOCIATION DES PROPRIÉTAIRES DE MONTEVILLA APM INC. Associatio

apmontevillainc ASSOCIATION DES PROPRIÉTAIRES DE MONTEVILLA APM INC. Association des propriétaires 1014, ch. de Montevilla info@apmontevilla.ca de Montevilla (APM, inc.) Montebello, QC J0V 1L0 www.apmontevilla.ca Gestion de copropriété (819) 815-5511 LA COPROPRIÉTÉ À MONTEVILLA Trousse d’information à l’intention du propriétaire-actionnaire La présente publication vise uniquement à offrir des renseignements d'ordre général et à faciliter la compréhension du sujet. Le livre de la compagnie de l’APM inc., la convention unanime des actionnaires et le projet de servitude enregistré au registre foncier du Québec sous le numéro 17 022 763 sont les seules références légales authentiques. Les informations contenues dans le présent document ne constituent en aucun cas des conseils juridiques. 2 I - LE MODÈLE DE COPROPRIÉTÉ À MONTEVILLA Introduction L’achat d’une propriété à Montevilla s’apparente de plusieurs façons à l’achat d’un condo. Bien que vous soyez propriétaire de votre terrain privé, vous partagez les chemins et les aires communes avec d’autres copropriétaires. C’est semblable à l’idée d’un appartement en copropriété qui partage les corridors et les autres espaces communs d’un édifice. Montevilla n’a pas été constituée sous le modèle de la copropriété divise selon le code civil du Québec, mais sa structure légale peut s’y comparer assez facilement. Au lieu d’être membre d’un syndicat de copropriété, vous êtes actionnaire d’une compagnie de gestion de copropriété : l’Association des propriétaires de Montevilla, inc. (APM inc.). En plus de votre acte de vente, un projet de servitude et une convention unanime des actionnaires (CUA) vous lie de façon semblable à une convention de copropriété et de ses règlements. Le projet de servitude enregistré au Registre foncier du Québec stipule en partie les modalités du modèle de copropriété de Montevilla. A la différence d’une copropriété divise, ce sont des servitudes légales qui accordent à votre propriété les droits d’accès et de passage pour les aires communes. De même, les restrictions et règlements d’usage sont imposés sur votre propriété privée par le biais d’une servitude légale. Il est important de bien comprendre la portée de ces servitudes et leur caractère perpétuel (voir l’annexe B : Les 7 servitudes de Montevilla). Toute vente ou revente à Montevilla implique l’achat ou le transfert d’une action de l’Association des Propriétaires de Montevilla, inc. (APM inc.). Cette compagnie est propriétaire des chemins privés, du terrain commun récréatif et du quai commun donnant accès au lac Charette. Avec votre action, vous devenez copropriétaire de ces actifs et devez contribuer une cotisation semblable à des frais de condos pour leur entretien. Le modèle de copropriété à Montevilla est donc une combinaison de ce propriétariat- actionnariat. Vous êtes propriétaire de votre immeuble et copropriétaire de l’APM inc. par le biais de votre actionnariat. Au lieu d’un seul document légal comme c’est le cas dans une copropriété divise (la convention de copropriété), Montevilla et son modèle de copropriété en sont définit par trois : le livre de la compagnie, le projet de servitude et la convention unanime des actionnaires. 3 Le livre de la compagnie Le livre de la compagnie de l’APM inc. contient entre autres les règlements de la compagnie, les différentes résolutions des administrateurs et des actionnaires, les procès-verbaux des assemblées, les registres sur les administrateurs et actionnaires, le registre des transferts d’actions. Cette liste n’est pas nécessairement exhaustive, mais l’on pourrait résumer le contenu du livre de compagnie à tout ce qui concerne l’organisation et la gestion corporative de la société. Au Québec, une compagnie constituée en vertu de la Partie 1A de la Loi sur les Compagnies (ce qui est le cas à Montevilla) est obligée de tenir un livre contenant les renseignements mentionnés plus haut. Projet de servitude Le projet de servitude enregistré sous le no. 17 022 763 au Registre foncier du Québec régie en grande partie le modèle de copropriété de Montevilla. Les points suivants définissent le rôle de l’APM inc. dans la gestion de la copropriété et les obligations des propriétaires et du promoteur Nam inc. envers la compagnie (veuillez vous référer au document d’origine pour la description légale complète) : - 4.2 C,D : Sentiers pédestres – responsabilité de leur entretien et règlementation - 5.3 A,B : Chemins communs (lot 378, partie 11) – responsabilité de leur entretien et règlementation - 6.3 A,B : Sentier, passerelle et quai commun – responsabilité de leur entretien et règlementation - 7.3 B,C : Tennis et piscine (lot 378, partie 9) – responsabilité de leur entretien et règlementation - 8.1 à 8.3 : Règlements et restrictions – servitude d’usage de l’APM inc. sur les propriétés privées - 8.4 : Règlements et restrictions – modalités pour réduction de la portée d’un règlement - 9.3 A,B,D : Servitude de passage « Lafortune » - responsabilité pour son entretien, règlementation et parachèvement - 10.1 : Obligation d’acquérir et conserver une action de l’APM inc. (propriétaires existant) - 10.2 : Obligation de payer cotisation pour entretien – selon le budget annuel (1/30) - 10.3 : Obligation de Nam inc. de payer les cotisations des lots invendus - 10.4 : Servitude – obligeant Nam inc. à vendre une action de l’APM inc. à chaque nouvel acheteur En plus définir les rôles et responsabilité de l’APM inc., ce projet de servitude vous accorde, en tant que propriétaire, des droit d’accès et de passage. Veuillez vous référer à l’annexe B : Les 7 servitudes de Montevilla. 4 La Convention Unanime des Actionnaires (CUA) Le but de la convention unanime consiste à restreindre le pouvoir des administrateurs, et augmenter celui des actionnaires, quant à la gestion de la compagnie. Dans le cas d’une copropriété divise établie sous le code civil du Québec, ces balises sont déjà pré-établies par la loi et les pouvoirs des administrateurs et des actionnaires sont clairement définis. Pour donner des restrictions semblables au modèle de copropriété à Montevilla, l’élaboration et l’adoption d’une CUA a été entreprise en 2011 par le conseil d’administration. Il ne serait pas possible, autrement que par convention unanime, de soumettre les actes ou décisions des administrateurs de l’APM inc. à des contraintes les obligeant d'agir dans l'intérêt exclusif de la copropriété, sans que leur propre intérêt, ni celui de toute autre personne ne puisse interférer avec l'exercice de leurs pouvoirs. Il existe cependant des différences entre les restrictions d’une copropriété divise et celle du modèle à Montevilla. Veuillez consulter le tableau comparatif à l’annexe A pour en savoir plus. II - L’ASSOCIATION DES PROPRIÉTAIRES DE MONTEVILLA, INC. L’APM inc. est une compagnie à part entière immatriculée au Registre des Entreprises du Québec sous le numéro d'entreprise (NEQ) 1164783137. Au moment de son immatriculation par le promoteur Nam inc. en novembre 2007, l’APM inc. a été constituée sous la forme juridique du régime de la loi sur les compagnies à but lucratif (partie 1A). Elle opère couramment sous le régime de la loi des sociétés par actions. Le nombre d’actions de l’APM inc. est limité à trente (30), ce qui reflète le nombre maximum de propriétaires-actionnaires éventuels. Pour chaque action que vous possédez, vous détenez un droit de vote lors des assemblées de la compagnie. En ce moment, il y a 18 propriétaires-actionnaires détenant 18 actions et droits de vote. Les 12 autres actions et droits de vote demeurent la propriété du promoteur Nam inc., ce qui représente le nombre de lots invendus à la date de l’écriture. Mandat de l’APM inc. L’APM inc. assure la gestion de la copropriété et l’entretien de ses actifs, veille à l’application de ses règlements et restrictions, gère ses finances relativement à son mandat et vise à protéger les intérêts des copropriétaires. Les actifs de l’APM inc. L’APM inc. est le propriétaire des chemins privés de Montevilla et des aires communes (piscine, tennis et quai). Selon le dernier rôle municipal, ces immeubles repartis sur approximativement 15 acres de terrain ont une valeur immobilière de 108 500 $. L’APM inc. est responsable de l’entretien de ces actifs et peut réglementer leur usage par les copropriétaires. 5 Les chemins privés L’APM inc. possède la partie privée du chemin Montevilla, le chemin Lafortune*, le chemin Mackenzie et le chemin George-Peatman (voir carte ci-dessous). Ces chemins passent dans une emprise de 20m de largeur sur toutes leurs longueurs, ce qui représente autour de 12 acres de terrain connus comme la partie 11 du lot 378 de la paroisse de Notre-Dame-de- Bonsecours. Comme la largeur carrossable est beaucoup moindre que la largeur de l’emprise, l’APM inc. possède donc une marge de terrain de chaque côté de ces chemins. Le projet de servitude accorde à votre propriété un droit de passage sur ces chemins. Chemins APM inc. Terrain Lot 378-11 Chemins 1040 1004 1035 1017 11 15 984 974 1011 Lac Charette 5 9 11 15 21 17 25 27 CH. LAFORTUNE Vidanges CH. LAFORTUNE (INCOMPLET) CH. MACKENZIE 6 * Le chemin Lafortune (servitude de passage privée) Seuls les premiers 50m du chemin Lafortune passent dans l’emprise appartenant à l’APM inc. Le restant du tracé est une servitude de passage privée pour laquelle l’APM inc. est tenue responsable d’entretenir selon le point 9.3a du projet de servitude. L’emprise uploads/Finance/ la-copropriete-a-montevilla.pdf