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LE GRAND GUIDE DE L’IMMOBILIER Marthe GALLOIS Nathalie GIRAUD Valérie SAMSEL La

LE GRAND GUIDE DE L’IMMOBILIER Marthe GALLOIS Nathalie GIRAUD Valérie SAMSEL Laurent LAMIELLE sous la direction de Jean-Michel GUERIN © Groupe Eyrolles, 2006 © De Particulier à Particulier, 2006 ISBN : 2-7081-3608-9 © Groupe Eyrolles CHAPITRE 3 Les sociétés civiles immobilières Bien des idées fausses circulent au sujet de ces fameuses sociétés civiles immobilières. On vous a peut-être déjà conseillé de constituer votre propre SCI. Mais lorsqu’il s’agit d’envi- sager les raisons précises d’utiliser ce montage juridique plutôt qu’un autre, les plus convaincus des conseillers deviennent moins convaincants. Certes, la SCI a sa raison d’être ; mais en réalité, c’est une formule trop souvent utilisée. Elle a aussi ses contraintes, qu’il vaut mieux ne pas sous-estimer. La SCI n’est pas une formule miracle qui permettrait d’éluder droits de succession ou droits de mutation. Ce chapitre a pour objet de vous éclairer dans les méandres des différentes SCI et d’éliminer quelques idées fausses. Règles générales des SCI La SCI est avant tout une société créée par deux personnes ou plus qui ont décidé de mettre en commun des capitaux, des idées pour en partager les bénéﬁces et, le cas échéant, les pertes qui peuvent en résulter. La société est titulaire d’un patrimoine (souvent un immeuble) et ses membres disposent de parts qui représentent le capital social. Elle se distingue de la société commerciale car elle ne peut avoir aucune activité ou objet commercial (par exemple : l’achat d’immeubles pour les revendre, la location meublée sauf à titre accessoire). Il existe toute une palette de SCI : – La SCI de gestion ou de location est constituée principalement pour faciliter la trans- mission des patrimoines dans une famille. L’immeuble familial est acquis par la société et ses membres disposent de parts sociales (représentant le capital social) qu’ils peuvent céder ou léguer facilement. – La SCI d’attribution se donne pour objectif d’acquérir ou de construire un immeuble, de le diviser en fractions et de le répartir entre les associés qui disposent d’un logement 3 3 3 38 8 8 8 La transaction © De Particulier à Particulier en étant titulaires de parts représentatives de l’appartement. On trouve encore sur le marché immobilier des appartements vendus sous cette forme. Mais elle a été remplacée aujourd’hui par la SCI de construction-vente. – La SCI de multipropriété achète ou construit des immeubles et les gère. L’immeuble est divisé en lots auxquels correspond un certain nombre de parts qui donnent droit à la jouissance d’un logement pour une période déterminée. – Les SCPI occupent une place particulière car elles collectent des fonds auprès du public en vendant des parts et investissent les sommes recueillies dans des immeubles, pour les louer. Avant d’évoquer les subtilités de ces SCI à statut particulier, nous allons détailler les règles générales de formation et de fonctionnement de la SCI. Pourquoi créer une SCI ? Les raisons qui peuvent pousser à créer une SCI sont nombreuses. Acheter un logement à plusieurs, faire un investissement locatif, gérer ses locations, transmettre son patri- moine… De plus, l’idée de monter une société en famille ou entre amis pour réaliser une opération immobilière que l’on ne pourrait pas mettre en œuvre seul est en soi séduisante. Or, s’il apparaît clairement qu’une SCI permet de transmettre des biens immobiliers avec plus de facilité, son intérêt est loin d’être évident dans les autres cas… Jugez-en ! La gestion d’un patrimoine familial ➤Une SCI pour acheter L’intérêt de constituer une SCI dans le but d’acquérir un immeuble pour l’habiter est limité. Du point de vue pécuniaire, on peut même dire qu’il est déconseillé d’acheter sa résidence principale (ou secondaire) par ce biais. En d’autres termes, on privilégiera l’acquisition en direct… sauf peut-être pour les concubins. • Une solution financièrement discutable En premier lieu, vous ne pouvez pas bénéﬁcier des crédits d’impôts sur le revenu liées à l’habitation principale. Il s’agit principalement des dépenses en faveur du développement durable ou de l’aide aux personnes âgées ou handicapées. En effet, ces crédits d’impôts ne sont accordées qu’aux personnes physiques directement propriétaires de leur résidence principale, et non à la SCI personne morale, ni même à ses associés. Notez au passage qu’il n’y a plus d’incidence en ce qui concerne les intérêts d’emprunt contractés pour l’acquisition du logement puisque la réduction d’impôt correspondante a été supprimée. En second lieu, vous n’avez pas la possibilité d’obtenir un prêt d’épargne-logement pour acquérir un bien sous le couvert d’une SCI. De même, vous n’êtes pas en mesure de solli- citer l’octroi d’un prêt à taux zéro %, d’un prêt conventionné (PC) ou encore d’un prêt à l’accession sociale (PAS). Les sociétés civiles immobilières 3 3 3 39 9 9 9 © Groupe Eyrolles À SAVOIR L’exonération de l’impôt sur la plus-value lors de la vente de la résidence principale s’applique désormais, même si l’immeuble en question est détenu par l’intermédiaire d’une SCI. • Une solution imparfaite pour les concubins Vous vivez maritalement et vous envisagez d’acheter un logement en commun. Alors, vous vous poserez inévitablement la question de savoir « comment acheter ». Et comment assurer au survivant la conservation du logement. En fait, plusieurs solutions existent, dont la SCI. Si vous ne prenez aucune disposition particulière, le régime de l’indivision s’impose à vous de manière automatique. Avec tous les inconvénients qui en découlent. Tout d’abord, l’unanimité est requise pour accomplir tous les actes importants. Illustration : le bien ne peut être loué ou vendu sans l’accord de tous les indivisaires. D’où un risque de blocage évident qui oblige à recourir au tribunal pour résoudre le conflit… Ensuite, le partage de l’indivision peut être demandé à tout moment par chaque indivisaire qui souhaite récupérer sa part (article 815 du Code civil). D’où le risque de voir le bien vendu aux enchères. Une précarité qui ne peut être atténuée que par la signa- ture d’une convention d’indivision dont la durée ne peut excéder cinq ans. Objectif : faciliter la gestion du bien (désignation d’un gérant) et aménager sa transmission. À moins que vous ne préfé- riez la SCI… dont la durée de vie est au maximum de 99 ans ! Avec cette formule, c’est la règle de la majorité qui joue, et non l’unanimité. En outre, vous pouvez prévoir dans les statuts différentes modalités de retrait. Bref, vous jouissez d’une grande liberté pour éviter les pièges de l’indivision ! Si vous décidez de mettre en place une SCI, cette dernière achètera le logement et en deviendra donc propriétaire. Le cas échéant et en complément des apports, la SCI empruntera aﬁn de réunir les fonds nécessaires à l’opération. L’intérêt d’une telle formule réside essentiellement dans sa souplesse d’utilisation. Sans parler du fait que vous évitez les contraintes de l’indivision (voir encadré). En effet, il peut être prévu dans les statuts différentes modalités favorables aux concubins, visant à faciliter leur retrait en cas de sépa- ration, et surtout à préserver les droits du compagnon survivant en cas de décès (clause d’agrément, achat croisé ou clause tontine). En pratique, le recours à un professionnel (notaire ou avocat ﬁscaliste) est quasi indispensable pour mettre en place et rédiger ce genre de clauses… ➤Une SCI pour louer On peut afﬁrmer sans risque que la création d’une SCI pour gérer ses logements ne présente pratiquement aucun intérêt… si ce n’est d’avoir à débourser inutilement des frais pour constituer ladite société. En effet, il n’y a aucune différence de taxation des loyers. En tant qu’associé, vous vous trouvez donc dans la même situation que si vous étiez propriétaire en direct. À savoir que vous serez imposé au titre des revenus fonciers à hauteur de la quote-part de capital que vous détenez dans la société. Autrement dit, c’est la SCI qui déclare les revenus fonciers mais ce sont les associés qui sont taxés à l’impôt sur le revenu pour leur quote-part respec- INDIVISION OU SCI ? 4 4 4 40 0 0 0 La transaction © De Particulier à Particulier tive. Notez que vous serez imposé même si les bénéﬁces tirés des locations ne sont pas distribués, mais mis en réserve. Pour le reste, la SCI bénéﬁcie des déductions classiques aux revenus fonciers (intérêts d’emprunt, dépenses d’entretien et de réparation, primes d’assurances, etc.). Enﬁn, côté déﬁcit, la création d’une SCI n’entraîne aucun avantage particulier. À SAVOIR La création d’une SCI de location ne présente d’intérêt que pour certains gros propriétaires fonciers (qui sont également de gros contribuables…), à condition toutefois d’opter pour l’impôt sur les sociétés. À examiner donc avec votre notaire ou avec votre fiscaliste préféré… En résumé, si intérêt il y a, il est plus d’ordre pratique que juridique. Il réside dans le fait de pouvoir acquérir à plusieurs (par exemple en famille) des logements en vue de les louer, sachant que cette opération aurait été impossible individuellement. ➤Une SCI pour transmettre du patrimoine La création d’une SCI peut se révéler particulièrement avantageuse si vous envisagez de transmettre un patrimoine immobilier relativement important. En clair, cette formule peut vous aider à organiser votre succession et surtout à en diminuer la facture ﬁscale. En uploads/Finance/ fiscalite-sci.pdf