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LE CONTRAT DE VENTE CONTRATS SPECIAUX DUT TECHNIQUES JURIDIQUES – S 3 Partie I:

LE CONTRAT DE VENTE CONTRATS SPECIAUX DUT TECHNIQUES JURIDIQUES – S 3 Partie I: Formation de la Vente CONSENTEMENT • La rencontre des volontés • Les conditions de forme CHOSE / PRIX • CHOSE • Exigence d’existence • Exigence de qualités • PRIX • Détermination du prix • Caractère réel et sérieux Définition (art 488 DOC) • « La vente est parfaite entre les parties, dès qu’il y a consentement des contractants, l’un pour vendre, l’autre pour acheter, et qu’ils sont d’accord sur la chose, sur le prix et les autres clauses du contrat » Ct consensuel, synallagmatique, commutatif • Dérogation (art 489) « Lorsque la vente a pour objet des immeubles, des droits immobiliers ou autres choses susceptibles d’hypothèques, elle doit être faite par écriture ayant date certaine et elle n’a d’effet au regard des tiers que si elle est enregistrée en la forme déterminée par la loi » Ct solennel, réel La rencontre des volontés • Le processus simple L’offre = PCP / nature juridique / régime juridique L’acceptation = PCP / Exceptions (dérogations) • Le processus complexe Les avants-contrats (autres dénominations) Le pacte de préférence La promesse de vente Le contrat préliminaire VEFA (Vente en état futur d’achèvement) L’OFFRE • Précise (définit la chose et le prix) • Ferme (entraîne la formation du contrat par l’acceptation) • Offres de vente illicites = O par envoi forcé (délai pr le retourner) O de vente à la boule de neige (prix bas avec filleuls art 58 loi 31-08) O de vente avec loterie (participer si offre acceptée) O de vente par internet (O doit expliciter le processus de formation du contrat + contenir certaines infos à l’attention de l’acheteur art 29 loi 31- 08)Contrats spéciaux\BO_5932_ loi 31-08_Fr.pdf https://www.youtube.com/watch?v=brGs3MMrpYA&ab_channel=LesEchos L’OFFRE – NATURE JURIDIQUE • O avec stipulation de délai de maintien L’offrant émet la volonté de s’engager = acte juridique unilatéral = offre non rétractable pendant le délai stipulé • O sans stipulation de délai de maintien L’offrant ne fixe pas de délai (juge considère le maintien de l’offre pendant un délai raisonnable) O est ici un simple fait juridique L’OFFRE – REGIME JURIDIQUE • Si l’O est un acte juridique unilatéral (force obligatoire): *O en pcp non révocable / pendant le délai *Décès de l’offrant n’entraîne pas la caducité de l’O • Si l’O est un fait juridique: *O est révocable / à condition de ne pas léser le potentiel acheteur (Oblig de réparer si Dommage certain) *Décès de l’offrant fait fléchir l’Offre NB Convention de vienne 11 avril 1980 (Vte internationale de Mses) art 16.2 a O assortie de délai est irrévocable Terminologie • Caducité : état d’un acte juridique valable mais privé d’effet en raison de la survenance d’un fait postérieurement à sa création, Ex. testament caduc si le légataire décède avant le testateur L’ACCEPTATION • Agrément pur et simple de l’offre • Manifestation de volonté par laquelle une personne donne son accord à une offre de contrat qui lui est faite • 3 règles en résultant - Agrément de l’offre - Déclenche la formation irrévocable du contrat - Peut intervenir tant que l’offre n’est pas caduque L’ACCEPTATION - DEROGATIONS • Vte par voie électronique: système d’acceptation du double clic • Faculté de rétractation (dt de repentir): discrétionnaire car l’acheteur en bénéficie sans besoin de motiver sa décision (Protection du consommateur contre l’achat impulsif) Ex. vte mobilière : démarchage à domicile Ex. vte immobilière : contrat de réservation VEFA Les avants contrats • Manifestation de volonté déterminant les conditions et modalités d’un accord • Souvent, des contrats préparatoires distincts du contrat de vente • Autres dénominations : avant projet / facture pro forma / protocole d’accord, lettre d’intention… (ex vte immobilière, vte de FDC) Le Pacte de Préférence - Définition • Ct par lequel un promettant (ou souscripteur) s’engage, au cas où il déciderait de vendre une chose déterminée, à donner la préférence à une autre personne « le bénéficiaire » • Conditions: Signature d’un contrat de pacte de P Décision du promettant de vendre le bien Faculté du bénéficiaire d’acheter le bien Notions voisines • Origine légale • Protège intérêt G Dt de préemption • Promettant s’engage à vendre tel bien à tel prix à tel bénéficiaire • Ct préparatoire de Vente (seule Pacte conditionnel est considéré PUV) Promesse unilatérale de Vte Le Pacte de Préférence • Caractère intuitu personae • Un droit personnel, dépourvu de tout moyen de contrainte • Créer à la charge du « promettant » une obligation de préférence • Jusqu'à l'exercice de l'option le pacte demeure assorti d'une condition suspensive = la décision du promettant de vendre • Rappel Condition (art 107 DOC) «déclaration de volonté, qui fait dépendre d’un événement futur et incertain, soit l’existence de l’obligation, soit son extinction. L’événement passé ou présent, mais encore inconnu des parties, ne constitue pas condition » Le Pacte de Préférence – Délai d’engagement Si délai stipulé : décision de vente avant son expiration = promettant doit proposer par priorité au bénéficiaire : absence de décision pendant le délai = pacte caduc Si pas de délai stipulé : Solution 1 : Pacte non assorti de terme = à durée indéterminée (faculté de rupture unilatérale) Solution 2: dde au juge de fixer un terme raisonnable (ex ct de prêt) Le Pacte de Préférence - Sanctions • Réparer préjudice • Versement de DI Action en responsabilité contractuelle • A condition de connaissance du Pacte par l’acheteur • Connaissance de l’intention de se prévaloir de la priorité A en nullité de vte pour fraude Promesse unilatérale de vente (art 18 – 14 DOC) • Contrat par lequel une partie (le promettant) s’engage à vendre un de ses biens à une autre partie (le bénéficiaire) si celle-ci manifeste dans un certain délai (délai d’option) la volonté d’acquérir (levée d’option) • PUV = contrat et accord de volonté (échange de consentements) Offre de vente = manifestation unilatérale de volonté Conclusion de la PUV : parfois formalisme ( écrit authentique + enregistrement près du fisc sous peine de nullité absolue) (ordre public) Promesse unilatérale de vente Indemnité d’immobilisation • Somme d'argent destinée à payer le prix de la réservation (non récupérable (jurisprudence constante) • Distinction avec Clause de dédit (se dédire d’un contrat déjà formé par le versement du dédit) / Clause pénale (S par DI si inexécution) • Forme du Contrat = art 489 DOC prendre mm forme que ct principal Promesse unilatérale de vente - Effets Pour le bénéficiaire Droit potestatif = levée d’option forme le contrat Manifestation unilatérale de Vté = créer rapport de droit Différence avec le Pacte de préférence = besoin de 2 volontés pr former le contrat Q= le bénéficiaire peut-il céder son droit d’option à autrui? Cession de la PUV (vte imm & vte du fonds de commerce FDC) Stipulation d’une clause de substitution (bénéficiaire initial conserve son dt si désistement du bénéficiaire substitué) Promesse unilatérale de vente - Effets Pour le promettant • Consentement à la vente dès PUV • Apprécier la capacité pour conclure vte au moment de conclusion de la PUV Promesse synallagmatique de vente • Deux parties s'engagent simultanément et réciproquement à vendre et à acheter un immeuble déterminé pour un prix déterminé ou déterminable. • Elle marque la rencontre de 2 promesses réciproques de vente et d'achat = l'engagement du vendeur et de l'acheteur qui veulent se lier définitivement par un avant contrat en attendant le contrat définitif. • Terme « compromis » / contrat préparatoire assorti de conditions ou d'un terme (autorisation administrative ; crédit). Contrat VEFA (loi 107-12 modifiant & complétant la loi 44-00) Contrat VEFA « convention par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé et l’acquéreur s’engage à en payer le prix au fur et à mesure de l’avancement des travaux » VEFA – Contrat de réservation • Faculté (acte authentique, SSP à date certaine) • Etablissement sous réserve de nullité après obtention du permis de construire • Mêmes mentions obligatoires que dans le ct préliminaire (sauf ref caution bancaire) • Dt de rétractation ds délai ne dépassant pas un mois • Remise du montant de l’avance par le vendeur ds délai de 7 jours à partir de la date d’exercice du droit • Validité: 6 mois non renouvelable VEFA – Contrat de vente préliminaire • Après obtention de l’autorisation de construire • Forme: acte authentique ou ayant date certaine par professionnel de droit • Mentions obligatoires: prix définitif au mètre carré + délai de livraison + réf caution + élection de domicile + G d’achèvement des tvx ou assurance CONDITIONS DE FORME • Consensualisme pcp (dogme de l’autonomie de la volonté) • Exceptions = formalités ad validitatem (vente immo / fdc / actions et valeurs mobilières / cession de marque …) VENTE AUX ENCHERES PUBLIQUES • CAS Immeuble appartenant à un mineur Vente immeuble indivis (indivision) Vente de biens ayant fait l’objet d’une saisie LE CONTRAT DE VENTE CONTRATS SPECIAUX DUT TECHNIQUES JURIDIQUES – S 3 Partie I: Formation de la Vente CONSENTEMENT • Les conditions de uploads/S4/cts-speciaux.pdf