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ENCADRE PAR : PRESENTE PAR : Mr. OTMANI RACHID DAOUDI KHALIL KORRI BADRE MASTER

ENCADRE PAR : PRESENTE PAR : Mr. OTMANI RACHID DAOUDI KHALIL KORRI BADRE MASTER : DROIT FONCIER ET MANAGEMENT DES AFFAIRES MODULE : DROIT NOTARIAL ANNEE UNIVERSITAIRE : 2018/2019 La cession d’un bien immeubLe urbain par un non-résident : cadre théorique et aspect pratique. PLAN : Introduction A- Le régime juridique relatif à la cession d’un bien immeuble par un non-résident 1- Le corpus légal : la diversité des textes 2- La multitude des intervenants : la particularité marocaine B- Le cadre pratique relatif à la cession d’un bien immeuble par un non-résident 1- Les démarches pratiques : imbrications et prospectives 2- La portée de la procédure : limites et entraves Conclusion Introduction « C'est le devoir qui crée le droit et non le droit qui crée le devoir. » François René, vicomte de Chateaubriand Les mesures de l'Office des changes constituent un contrôle. Depuis quelques années, ces mesures tendent à être plus souples accompagnant la libéralisation de la réglementation des changes dans un souci de favoriser l'investissement étranger et de préparer le partenariat avec l'Europe. Le contrat de vente est défini on droit marocain par l’article 478 du dahir des obligations et contrats, ce dernier dispose que « la vente est un contrat par lequel l’une des parties transmet la propriété d’une chose ou d’un droit à l’autre contractant contre un prix que ce dernier s’oblige à lui payer ». Toutefois, la vente effectuée par un non-résident au Maroc nécessite l’intervention de plusieurs organes et instituts d’une façon spéciale, ainsi le recours a quelques mécanismes comme les comptes convertibles à terme. Ces derniers sont destinés à recevoir les fonds appartenant à des personnes physiques ou morales étrangers non- résidents et qui ne bénéficient pas de garantie de transfert. Or, les investisseurs effectuent conformément aux dispositions des opérations de crédit et des opérations de débits, bénéficient de la garantie de transfert en cas de liquidation ou de cession. Cette garantie n’étant pas assortie de délai, sauf en ce qui concerne les acquisitions de valeurs mobilières, de biens immeubles et de résidences touristiques pour lesquelles la garantie de transfert ne peut intervenir qu’au terme d’un délai de 3 ans à compter de la date d’acquisition. De surcroit, la procédure d’une cession immobilière par un étranger fait l’objet, parfois, d’un exequatur. Cette démarche permette de rendre exécutoire au Maroc, une décision de justice étrangère sauf s’il n’est pas contraire, bien évidemment, à l’ordre public. Historiquement, avant le protectorat, les étrangers n’avaient pas de régime spéciaux lors des transactions immobilières, mais l’acte d’aljaziras de 1906 a permet d’officialiser les premières opérations de cession immobilières des étrangers au Maroc. Pendant le protectorat, l’arrêté résidentiel du 18 mai 1940 publié au bulletin officiel du 24 mai 1940 « relatif à la prohibition et la réglementation en temps de guerre de l’exportation des capitaux, des opérations des changes et du commerce de l’or » est considéré comme la première pierre angulaire dans l’arsenal juridique relative au fond des étrangers, suivi par un autre arrêté du directeur des finances du 30 aout 1947 réglementant l’encaissement et le transfert des créances sur l’étranger. Apres l’indépendance, le dahir du 22 janvier 1958 relatif à la création de l’office de change à contribuer l’inauguration d’un établissement a caractère administrative sous tutelle du ministère chargé des finances. Depuis plusieurs circulaires ont vu le jour comme par exemple celle n° 1533 daté du 24 janvier 1992 édictant les mesures relatives aux avoirs liquides en dirham, détenus par des étrangers non-résidents dans le cadre de la promotion de l’investissement. De surplus, ce sujet s’inscrit dans un contexte à vocation pluriels, marqué par la fuite des devise, dont notamment les services de la douane et la DGSN ont confisqué plus de 40 million d’euro en 2014 et 8 milliard de dirhams en 2018, marqué aussi par l’immigration des étrangers du ou au Maroc pour des raisons généralement économiques en s’installent dans les villes notamment les villes impériale , ces étranger se voyaient victime du phénomène de la spoliation des biens des étrangers au Maroc, le législateur pour remédier à ce phénomène en rajoutant l’attestation de procuration aux documents devant être rédigés par un rédacteur officiel ou un avocat compétent, l’amendement l’article 352 du Code pénal afin d’unifier les peines relatives aux crimes de falsification entre tous les professionnels concernés par la rédaction des contrats, à savoir, les notaires, les adouls et les avocats qui étaient jusqu’ici épargnés de la peine à perpétuité pour falsification de documents. Pour ce faire, les objectifs de notre communication se déclinent en un objectif général qui constitue la trame du fond de toute la contribution et de deux objectifs spécifiques qui gravitent autour de la problématique à laquelle notre exposé essayera d’apporter quelques éléments de réponse. Ainsi, l’objectif général est de clarifier les articulations théoriques et pratiques qui existent lors d’une cession d’un bien immobilier par une personne non-résidente au Maroc. Au moins deux objectifs spécifiques dérivent de cet objectif général : 1- Primo, définir les interfaces théoriques et les mettre en œuvre au service de celles pratiques lors d’une cession d’un bien immobilier par un non-résident. 2- Secundo, essayer à la contribution d’un « guide » pour les personnes non résidentes au Maroc, désirant céder un bien immobilier acquis dans le périmètre urbain. Ce qui nous envoies vers une problématique bien déterminer à savoir : Comment saisir dans sa globalité les dimensions théorique et pratique se rapportant à la cession de bien immobilier par une personne non résidente au Maroc ? De cette problématique centrale découle des questions subsidiaires : - Quel corpus légal qui encadre la cession d’un bien immeuble par un non résident ? - Quels sont les différents intervenants marquants en la matière ? - Quelle procédure à suivre pour réussir cette cession ? - Quels sont les effets qu’engendre ? existe-t-il des difficultés entravant la procédure ? Donc, pour répondre à ces questions, on a choisi de traiter le sujet via des approches à la fois analytiques et empirique, d’une part, nous allons adopter une démarche par déduction afin de distinguer les caractéristiques phares du sujet. D’autre part, en sus des remarques si pertinentes de notre professeur Maitre Othmani, nous avons eu l’occasion de s’entretenir avec des cadres des banques, un inspecteur régional de l’office de change et même faire une visite au sein d’un cabinet notarial. Partant de notre problématique, nous formulerons les hypothèses de recherche suivantes: - Hypothèse 1 : La cession par un non-résident est une simple mutation de propriété. - Hypothèse 2 : L’efficacité de la procédure s’inscrit dans la politique de rétablir l’équilibre de la balance des paiements. - Hypothèse 3 : Le notaire est le seul intervenant solidaire dans le cadre de cette cession. - Hypothèse 4 : Le non-résident rempli ses engagements en terme de garantie envers l’acquéreur. Afin de clarifier ces dimensions, nous allons appréhender dans un premier temps le cadre juridique qui régit la cession d’un bien immeuble par un non-résident, tout en mettant en exergue la diversité des textes ainsi la multitude des intervenants dans la matière. Le résultat de cette confrontation mettre en évidence à travers les démarches pratiques liées à cette cession pour en déduire la portée de la procédure. Suivant cette logique, le plan se présente comme suit : Première partie : Le régime juridique relatif à la cession d’un bien immeuble par un non-résident. Deuxième Partie : le cadre pratique relatif à la cession d’un bien immeuble par un non-résident. A- Le régime juridique relatif à la cession d’un bien immeuble par un non-résident Afin de bien aborder le régime juridique relatif à la cession d’un bien immeuble par un non résident, il est plausible de mettre en lumière le corpus légal relatif à cette transaction (1) par la présentation des divers textes réglementant cette matière, ainsi de mettre en exergue la particularité marocaine (2) dont la multitude des intervenants. 1- Le corpus légal : la diversité des textes Le schéma ci-dessous reflète, d’une façon empirique, la diversité des lois et règlements régissant la matière : Le corpus légal D.O.C La loi 32-09 La loi 39-08 Code général des impôts La loi 14-07 Le décret du 18 Juillet 2016 Les circulaires de l'Office des changes Dans le cadre de son activité, le notaire est appelé à dresser des actes relatifs à des opérations de cession de biens immeubles sis au Maroc et appartenant à des personnes étrangères, la réglementation applicable dans ce domaine est la circulaire de l'Office des changes n° 1507 du 14 mars 1988 selon laquelle ne sont plus soumises à autorisation de l'Office des changes : 1) les cessions intervenues entre des personnes de nationalité étrangère quel que soit leur lieu de résidence, 2) les cessions effectuées par des personnes étrangères au profit de ressortissants marocains établis à l'étranger, 3) les cessions effectuées par des personnes étrangères au profit de résidents de nationalité marocaine en respectant les conditions relatives aux modalités de paiement. Cependant, l’opération d’une cession immobilière par un non-étranger nécessite l’interaction de plusieurs loi et uploads/S4/ plan-la-cession-d-x27-un-bien-non-resident.pdf