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Droit Civil Article 1843-4: des réponses… et des questions! Par Bruno CAVALIÉ L

Droit Civil Article 1843-4: des réponses… et des questions! Par Bruno CAVALIÉ La notion de créancier professionnel dans le droit du cautionnement Par Olivier GOUT Pouvoirs du curateur sur la désignation bénéficiaire du contrat d’assurance-vie Par Michel LEROY ÉTUDE La responsabilité de l’expert de justice Par Jacques HUREAU et Patrick de FONTBRESSIN 66 R E V U E L A M Y D É C E M B R E 2 0 0 9 Création CEE 18 RUE DU CHERCHE-MIDI 75006 PARIS Tél 01 49 54 75 75 Fax 01 49 54 75 76 www.andriveau.fr BORDEAUX 05 56 44 63 63 CANNES 04 93 38 92 92 DIJON 03 80 30 84 85 LILLE 03 20 53 31 25 LYON 04 78 37 87 64 MARSEILLE 04 91 54 79 99 MONTPELLIER 04 67 22 41 34 NANCY 03 83 32 26 82 NANTES 02 40 69 60 60 PAU 05 59 92 86 69 POITIERS 05 49 88 88 75 RENNES 02 99 78 39 78 ROUEN 02 35 71 21 88 STRASBOURG 03 88 22 24 02 TOULOUSE 05 61 23 40 66 1830 1840 1860 1880 1900 1920 1940 1960 1970 1980 1990 2007 2030 RECHERCHE D’HÉRITIERS EN FRANCE ET DANS LE MONDE 200 millions de fiches d’état civil N 0 6 6 • D É C E M B R E 2 0 0 9 • R E V U E L A M Y D R O I T C I V I L 3 éditorial Même si elles relèvent du droit privé, les ventes de terrains entre communes et particuliers soulèvent régulièrement des problèmes de formation. Il est vrai que la personne publique s’y retrouve, qu’elle soit venderesse ou acheteuse, dans une position souvent délicate, où peuvent se croiser préoccupations financières, politiques d’urbanisme ou encore projets sociaux. On se souvient ainsi d’un arrêt (Cass. 3e civ., 27 mars 1991, n° 89-16.975, Bull. civ. III, n° 108), où une société avait acquis un terrain pour y édifier un centre commercial, puis l’avait revendu à prix quasiment coûtant, après son classement en zone agricole, à une commune qui le rétrocéda quatre fois plus cher après l’achèvement d’une procédure de révision du plan d’occupation des sols (POS)! Ce qui n’avait pas ému les juges du fond mais, en revanche, avait irrité la Cour de cassation, pour laquelle, «en statuant ainsi, sans rechercher si la réticence de la commune à informer la SASM du déclenchement de la révision du POS, qui était de nature à conférer une plus-value aux terrains mis en vente et dont le changement de classement avait été sollicité, ne constituait pas un manquement à la bonne foi, la cour d’appel n’avait pas donné de base légale à sa décision». Or voici que cette même troisième chambre civile vient de connaître de deux nouvelles questions des plus intéressantes. Dans une première affaire (Cass. 3e civ., 17 juin 2009, n° 08-15.055, D. 2009, p. 2588, note Chantepie G.), la commune avait vendu, le 25 janvier 2000, une parcelle de 4451 m2 dans une zone où, pour être constructible, sa surface aurait dû atteindre 10000 m2. Seulement, le POS révisé, approuvé seulement un mois avant cette vente, fut ensuite annulé par le juge administratif, de sorte que retrouva effet l’ancien plan qui fixait, quant à lui, la superficie minimale pour la constructibilité d’une parcelle à 4000 m2! La commune plaida donc la lésion, mais sans succès puisque, pour la Cour de cassation, «la rétroactivité est sans incidence sur la lésion qui s’apprécie au moment de la conclusion du contrat». Bref, la rétroactivité ne rétroagit financièrement pas! Dans une seconde affaire (Cass. 3e civ., 23 sept. 2009, n° 08-18.187, RLDC 2009/65, n° 3596), une commune avait vendu à un couple un lot de 999 m2 au prix de 42685 euros. Or l’acte de vente renfermait une clause prévoyant que, pour les vingt ans à venir, le rachat du terrain devrait être proposé à la commune avant toute revente à un tiers, et ajoutant que le prix de revente du terrain nu ne pourrait alors excéder le prix d’acquisition initial, réactualisé en fonction de l’indice INSEE du coût de la construction, et que le prix du terrain avec construction serait, pour sa part, égal au prix de vente du terrain nu majoré du prix de revient de la construction, évalué par expert. Or, trois ans plus tard, les acquéreurs signaient un compromis de revente de leur terrain au prix de 120000 euros. La commune pouvait-elle leur objecter le pacte initial et sa clause de stabilité du prix de rachat? Naturellement, le couple le contesta, au nom du droit de propriété, mais sans succès: «ayant relevé que la stipulation avait été librement convenue, qu’elle avait pour but, en fixant d’ores et déjà un prix, institué pour une durée de vingt ans, d’empêcher la spéculation sur le bien dans un contexte marqué par la rareté de l’offre et le “décrochage” des possibilités financières de la plupart des ménages par rapport à l’envolée des prix de l’immobilier, et que M. X et Mme Y avaient bénéficié en contrepartie de son acceptation de la possibilité d’accéder à un marché protégé de la spéculation immobilière, la cour d’appel, qui a retenu à bon droit que les modalités stipulées, notamment quant à la durée de validité de la clause, n’étaient pas, au regard de la nature et de l’objet de l’opération réalisée, constitutives d’une atteinte au droit de propriété, en a exactement déduit que la demande en nullité devait être rejetée». Ce qui revient à dire, de manière à notre connaissance inédite, qu’exceptionnellement, et par exemple dans un contexte social de lutte contre la spéculation immobilière, un pacte peut dès le départ arrêter le prix d’exercice de la préférence. Et donc, très concrètement, interdire au propriétaire de faire valoir auprès du bénéficiaire le prix d’achat que lui proposerait ultérieurement un tiers. Solution qui, on l’avouera, n’est pas commune… mais peut être, dans bien d’autres cas, particulièrement intéressante! À suivre… ◆ Regard civiliste sur le financement des collectivités locales Un pacte peut dès le départ arrêter le prix d’exercice de la préférence Jacques MESTRE Doyen honoraire de la Faculté de droit d’Aix-Marseille, Directeur scientifique de la Revue Lamy droit civil STÉPHANE RICHARD 4 R E V U E L A M Y D R O I T C I V I L • D É C E M B R E 2 0 0 9 • N 0 6 6 sommaire S C I E N T I F I Q U E > Président Jacques Mestre Doyen honoraire de la Faculté de droit d’Aix-Marseille > Laurent Aynès Professeur à l’Université Panthéon- Sorbonne (Paris I) > Bernard Beignier Doyen de la Faculté de droit de l’Université des sciences sociales de Toulouse > Philippe Brun Professeur à l’Université de Savoie > Rémy Cabrillac Professeur à la Faculté de droit de Montpellier > Bruno Camille Avocat à la Cour de Toulouse > Pierre Crocq Professeur à l’Université Panthéon- Assas (Paris II) > Françoise Dekeuwer-Défossez Agrégée des Facultés de droit, Professeur à la Faculté libre de droit de Lille > Philippe Delebecque Professeur à l’Université Panthéon- Sorbonne (Paris I) > Bertrand Fages Professeur à l’Université Panthéon- Sorbonne (Paris I) > Michel Giray Notaire à Paris > Jean-Pierre Gridel Conseiller à la Cour de cassation > Hervé Lécuyer Professeur à l’Université Panthéon- Assas (Paris II) > Denis Mazeaud Professeur à l’Université Panthéon- Assas (Paris II) > Philippe Pierre Professeur à l’Université de Rennes 1 Éditée par WOLTERS KLUWER FRANCE SAS au capital de 300 000 000 € Siège social: 1, rue Eugène et Armand Peugeot 92856 Rueil-Malmaison cedex RCS Nanterre 480 081 306 Associé unique : Holding Wolters Kluwer France Directeur de la publication, Président Directeur Général de Wolters Kluwer France : Xavier Gandillot Directeur scientifique : Jacques Mestre Rédacteur en chef : Gaëlle Marraud des Grottes (01 76 73 38 79) – gmarrauddesgrottes@wolters-kluwer.fr Numéro réalisé sous la responsabilité de Véronique Maugeri (01 76 73 37 17) – vmaugeri@wolters-kluwer.fr Rédacteurs en chef adjoints : Élodie Pouliquen, Actualités du droit des personnes et de la famille et actualités du droit des régimes matrimoniaux, successions et libéralités (01 76 73 37 11) et Véronique Maugeri, Actualités du droit du contrat (01 76 73 37 17) Responsable PAO et assistante d’édition : Florence Mamelin Imprimerie : Delcambre, Avenue des Deux-Lacs, BP 389, 91959 Courtabœuf cedex Nº Commission paritaire : 0209 T 84333 Dépôt légal : à parution N° ISSN : 1768-4099 Abonnement annuel : 485 € HT (TVA 2,10 %), 495,19 € TTC Prix au numéro : 45 € HT (TVA 2,10 %), 45,95 € TTC Périodicité mensuelle Information et commande : Tél. : 0 825 08 08 00 Fax : 01 76 73 48 09 - contact@wkf.fr C O N S E I L S C I E N T I F I Q U E Droit Civil Droit Civil R E V U E L A M Y Cette revue peut être référencée de la manière suivante : RLDC 2009/66, n° uploads/S4/ dciv-2009-0066.pdf