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Aspect financiers bail commercial 1

Les aspects ?nanciers du bail commercial Jean-Pierre Riel INTRODUCTION Les aspects ?nanciers d ? un bail commercial sont de toute évidence la raison d ? être de toute transaction de location En fait on pourrait dire que les dispositions ?nancières des baux commerciaux et plus particulièrement le loyer représentent la micro-économie de l ? immobilier En e ?et le loyer brut qu ? un bailleur perçoit d ? un locataire en vertu d ? un bail est directement proportionnel à la valeur monétaire d ? un immeuble car tous les revenus générés par les baux d ? un immeuble auxquels doivent s ? ajouter toutes transactions spéculatives relatives aux espaces vacants ou à devenir vacants le cas échéant représentent la base de calcul dans l ? établissement de la valeur de l ? immeuble Si un bail contient des failles quant au recouvrement des loyers additionnels la valeur de l ? immeuble sera donc directement a ?ectée Ainsi si au lieu de recouvrer par pied carré de super ?cie occupée par tous ses locataires un bailleur ne récupère que par pied carré la diminution de la valeur de l ? immeuble sera substantielle Le bail est donc le véritable outil tangible dans l ? analyse ?nancière de la valeur d ? un immeuble commercial et l ? existence d ? un document complet par opposition à une o ?re peu détaillée limite ainsi le risque de l ? investisseur Avant de se pencher sur di ?érentes clauses d ? un bail qui peuvent potentiellement avoir un e ?et négatif quant au rendement d ? une transaction il est important d ? examiner les éléments qui entrent dans la composition du loyer de base Une bonne compréhension à cet égard permettra de bien cerner les enjeux et les préoccupations d ? un bailleur quant aux transactions de location En e ?et le loyer de base est composé de di ?érents coûts qui sont payés par le bailleur mais ultimement assumés par le locataire Tous ces coûts sont pris en considération par le bailleur et leur analyse précise permet de déterminer exactement le rendement ?nancier d ? une transaction de location Lorsque le bailleur signera un bail net il lui importera de bien s ? assurer qu ? il pourra recouvrer la totalité de ce à quoi il est en droit de s ? attendre et de s ? assurer que le bail le protège adéquatement pour éviter que son investissement ne soit dilué par des coûts imprévus LES COMPOSANTES DU LOYER Le bail commercial net typique est composé de deux types de loyer le loyer de base ou loyer minimum et le loyer additionnel Traditionnellement selon le rendement sur l ? investissement qu ? un propriétaire voudra réaliser le loyer de base est au début de l ? exploitation de l ? immeuble fonction du coût de construction d ? un immeuble et du remboursement du service de la dette liée à la construction Subséquemment le loyer de base est fonction